名下有房子，臨時需要一筆資金，可以透過房屋抵押貸款借錢嗎？房屋抵押貸款是以房屋作為擔保品，向銀行或合法融資機構申請資金，實際可貸額度會受到房屋鑑價、原有貸款餘額、借款人收入及信用條件影響。申請前，建議先了解房屋抵押貸款利率、申請條件、還款年限及相關費用，並透過房屋抵押貸款試算評估每月還款金額，才能找到符合自身資金需求與還款能力的貸款方案。
📌本文重點摘要
- 房屋抵押貸款是什麼？ 以名下房屋作為擔保品，向銀行或合法融資機構申請資金，可用於裝潢、創業、資金週轉或債務整合等需求。
- 房屋抵押貸款有哪些種類？ 常見方式包括房屋增貸、轉增貸、二胎房貸及原屋融資，可依房屋貸款狀況與資金需求選擇。
- 房屋抵押貸款可以貸多少？ 主要依房屋鑑價、原有房貸餘額、借款人收入及信用條件評估，實際額度以銀行核貸結果為準。
- 房屋抵押貸款利率與年限怎麼選？ 各家銀行及貸款方案條件不同，申請前應比較利率、貸款年限、月付金與相關費用，確認自己有足夠的還款能力。
🚨最後更新：2026 年 10 月 30 日
一、房屋抵押貸款是什麼？跟一般購屋貸款有什麼不一樣？
房屋抵押貸款是指借款人以自己或他人名下的房屋作為擔保品，向銀行或其他合法融資機構申請貸款。貸款機構會在房屋上設定抵押權，作為債權保障；借款人則依約定按期還款。
它和一般所說的「購屋貸款」最大的差異，在於貸款用途、申請時機，以及資金運用方式。購屋貸款主要是為了買房，房屋抵押貸款則不一定是為了購屋，也可能是利用已持有的房屋取得資金。
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1.房屋抵押貸款是什麼？
房屋抵押貸款是一種以不動產作為擔保品的融資方式。借款人提供房屋作為擔保，貸款機構會依據房屋價值、屋況、地段、現有貸款餘額及借款人的還款能力，評估可核貸的金額與利率。
2.房屋抵押貸款與一般購屋貸款比較
兩者都可能設定房屋抵押權，但銀行審核時會考量的條件與資金用途並不完全相同。
| 比較項目 | 房屋抵押貸款 | 一般購屋貸款 |
|---|---|---|
| 貸款目的 | 取得資金，用於裝潢、資金週轉、創業等 | 購買房屋，支付購屋款 |
| 擔保品 | 借款人名下既有的房屋或不動產 | 準備購買的房屋 |
| 資金用途 | 依核貸條件及貸款約定使用 | 主要用於支付購屋價款 |
| 貸款額度 | 依房屋鑑價、可貸成數及原有抵押債務評估 | 依房屋價格、鑑價及貸款成數評估 |
| 審核重點 | 房屋價值、原有貸款餘額、收入及信用狀況 | 購屋價格、房屋條件、收入及信用狀況 |
| 常見申貸對象 | 已持有房屋，且有資金需求的屋主 | 準備購買房屋的購屋族 |
購屋貸款是為了買房而借錢；房屋抵押貸款則是利用房屋的價值取得資金。不過，兩者並非完全互斥。購屋貸款本身也是以房屋作為擔保品的抵押貸款，只是貸款目的與適用規範不同。
二、房屋抵押貸款有哪些種類？增貸、轉增貸、二胎有什麼不同？
房屋抵押貸款不只有一般購屋房貸，對於已經持有房屋的屋主來說，如果有裝潢、創業、資金週轉或整合負債等需求，也可以透過房屋抵押權取得資金。常見方式包括房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸及原屋融資。
這幾種貸款最大的差別，在於是否向原貸款銀行申請、是否需要轉移原有房貸，以及房屋是否會設定第二順位抵押權。
1. 房屋抵押貸款有哪些常見種類？
常見的房屋抵押貸款類型包括：
（1）房屋購置貸款
購買房屋時，以準備購入的不動產設定抵押權，向銀行申請貸款支付購屋價款，也就是一般所稱的購屋房貸。
（2）房屋增貸
原本已有房貸，隨著房屋價值增加或本金逐步償還，向原貸款銀行申請增加貸款額度，取得額外資金。銀行會重新評估房屋價值、原貸款餘額及借款人的還款能力。
（3）房屋轉增貸
將原有房貸轉至其他銀行，由新銀行重新鑑價及審核，先清償原銀行的房貸，再視房屋價值與借款人條件，爭取額外資金。除了取得週轉金，也可能藉此降低貸款利率或調整還款年限。
（4）二胎房貸
房屋已有第一順位抵押權，在原有房貸尚未清償的情況下，再以同一間房屋設定第二順位抵押權，向其他銀行或合法融資機構申請貸款。由於債權順位在第一順位之後，貸款機構承擔的風險較高，利率通常也會比較高。
（5）原屋融資
利用名下已持有的房屋設定抵押權取得資金，不論房屋目前是否有貸款，都可能申請。若房屋沒有原有貸款，通常可依房屋鑑價及借款人條件評估貸款額度；若仍有房貸，則須考量原有抵押債務及可運用的房屋價值。
2. 房屋增貸、轉增貸、二胎房貸有什麼不同？
| 比較項目 | 房屋增貸 | 房屋轉增貸 | 二胎房貸 |
|---|---|---|---|
| 申請對象 | 原貸款銀行 | 其他銀行 | 其他銀行或融資機構 |
| 原房貸是否保留 | 保留 | 轉至新銀行清償 | 保留 |
| 抵押權順位 | 通常仍為第一順位 | 通常仍為第一順位 | 第二順位 |
| 主要目的 | 增加可用資金 | 降低利率或取得額外資金 | 取得額外週轉資金 |
| 審核重點 | 房屋增值空間、還款紀錄及收入 | 房屋價值、信用及轉貸條件 | 房屋剩餘價值、第一順位貸款及還款能力 |
| 適合對象 | 原銀行仍有增貸空間的屋主 | 希望更換銀行或增加貸款額度的屋主 | 原銀行無法增貸，仍有資金需求的屋主 |
因此，房屋抵押貸款不只是買房時才能申請，也可以用來整合債務、週轉資金、裝修房屋或支應其他資金需求。
三、房屋抵押貸款需要什麼條件？銀行會看哪些資格？
申請房屋抵押貸款，不是只要名下有房子就一定能核貸。銀行通常會同時評估房屋條件、借款人信用、收入與還款能力，以及現有負債狀況，再決定是否核准、可貸額度及貸款利率。
簡單來說，房屋是貸款的擔保品，借款人的信用與還款能力則是銀行評估能否承擔貸款風險的重要依據。
1. 房屋抵押貸款需要具備哪些基本條件？
| 檢查項目 | 銀行審核重點 |
|---|---|
| 年齡條件 | 是否符合銀行規定的成年及最高借款年齡限制 |
| 房屋所有權 | 是否為本人，或符合銀行規定的擔保品提供人（如二等親內家屬） |
| 房屋條件 | 房屋所在地段、屋齡、建物類型、屋況及市場流通價值 |
| 收入證明 | 是否有穩定薪資轉帳、報稅憑單，及足夠的還款能力（收支比） |
| 信用紀錄 | 是否有信用卡遲繳、貸款逾期、近期聯徵多查或其他信用異常 |
| 負債狀況 | 現有房貸、信貸、車貸及信用卡循環等無擔保負債總額 |
實際申請條件會依銀行、貸款種類及個人狀況有所不同，並沒有所有銀行都適用的統一收入門檻或信用分數標準。
2. 銀行會看哪些資格？5 大審核重點
（1）房屋價值與擔保品條件
銀行會先確認房屋是否具有足夠的擔保價值，通常會參考房屋所在地、屋齡、建物類型、周邊成交行情及房屋現況進行鑑價。
例如，位於交通便利、生活機能完善區域的房屋，通常較容易取得銀行青睞；相較之下，偏遠地區、屋齡過高、特殊用途或產權有爭議的房屋，可能影響鑑價及核貸條件。
（2）個人收入與財力證明
銀行會評估借款人是否有穩定且足夠的收入支付每月貸款。常見的財力證明包括：
- 薪資轉帳紀錄。
- 薪資單或扣繳憑單。
- 勞保投保紀錄。
- 年度所得清單。
- 銀行存款及定期存款證明。
- 營業收入、營業稅申報資料。
- 租金收入或其他合法收入證明。
如果是自營商、接案工作者或領現族，沒有固定薪轉紀錄，也可以準備營業收入、報稅資料及銀行存摺往來紀錄，協助銀行了解實際收入狀況。
（3）信用紀錄與聯徵分數
銀行通常會調閱聯徵信用紀錄報告，確認借款人的信用狀況，例如：
- 信用卡是否曾經遲繳或長期使用信用卡循環利息。
- 是否有貸款逾期或催收紀錄。
- 是否有信用卡預借現金紀錄。
- 近期是否頻繁向不同金融機構申請貸款。
- 目前信用卡及貸款的使用情形。
信用紀錄良好，通常有助於提高銀行核貸意願；如果有長期遲繳、信用瑕疵或負債過高的情況，則可能影響貸款額度、利率，甚至導致申請遭到婉拒。
（4）負債比與每月還款能力
銀行不只看收入，也會計算借款人目前的負債及每月還款支出。
例如，月收入 8 萬元，原本每月房貸 2 萬元、信貸 1 萬元，若再增加一筆每月需繳 2 萬元的房屋抵押貸款，總月付金就會達到 5 萬元，占月收入 62.5%。
這時即使房屋有足夠的抵押價值，銀行仍可能認為還款負擔過重，進而降低核貸額度或拒絕申請。
（5）房屋原有貸款與抵押權設定
如果房屋已經有第一順位房貸，銀行會進一步確認：
- 原房貸剩餘本金。
- 第一順位抵押權設定金額。
- 是否有其他抵押權、查封或假扣押紀錄。
- 是否有足夠的房屋剩餘擔保價值。
尤其申請二胎房貸時，第二順位貸款機構必須考量第一順位債權的優先受償權，因此房屋剩餘價值會直接影響可貸額度。
四、房屋抵押貸款可以貸多少？額度怎麼計算？
房屋抵押貸款可以貸多少，除了房屋鑑價，也要看房屋是否已有第一順位房貸。若房屋沒有貸款，銀行會依照房屋價值、核貸成數及借款人的還款能力評估額度；若房屋已經有第一順位房貸，則要進一步確認原房貸的設定金額，才能估算是否還有空間申請二胎房貸。
房屋抵押貸款額度試算：不同房屋條件可以貸多少？
假設房屋經銀行鑑價為 1,000 萬元，暫以 80% 作為假設核貸成數，則可先估算房屋擔保額度為 800 萬元，原房屋設定金額為840萬。
1. 房屋沒有貸款：可貸額度相對單純
假設房屋沒有設定任何房貸，銀行鑑價為 1,000 萬元，核貸成數為 8 成：
| 試算項目 | 金額與比例 |
|---|---|
| 房屋銀行鑑價 | 1,000 萬元 |
| 假設核貸成數 | 80% |
| 原房貸設定金額 | 0 元 |
| 預估可貸額度 | 800 萬元 |
這代表房屋沒有既有抵押貸款時，初步可用房屋鑑價乘以核貸成數估算額度。不過，銀行仍會審查借款人的收入、信用及負債狀況，不代表一定能貸到 800 萬元。
2.二順位房貸：須扣除原房貸設定金額
若房屋已經有第一順位房貸，想再向其他銀行申請二胎房貸，銀行通常會先確認原房貸的抵押權設定金額，再估算剩餘擔保空間。
假設房屋鑑價 1,000 萬元、核貸成數 8 成，原房貸設定金額為 840 萬元：
| 試算項目 | 金額與比例 |
|---|---|
| 房屋銀行鑑價 | 1,000 萬元 |
| 假設核貸成數 | 80% |
| 房屋可貸總額 | 800 萬元 |
| 原房貸設定金額 | 840 萬元 |
| 預估二胎可貸額度 | 無剩餘額度 |
因為房屋可貸總額 800 萬元低於原房貸設定金額 840 萬元，依照這個簡化試算，沒有剩餘額度可以申請銀行二胎房貸。
上述 8 成僅為方便理解的試算假設，並非銀行統一核貸標準。尤其二胎房貸的額度，還要看第一順位抵押權設定內容、銀行可接受的擔保成數，以及房屋本身的條件。即使試算有剩餘空間，也不代表銀行一定會核准。
3.為什麼房屋市價高，銀行核貸額度還是不夠？
常見原因包括：
1. 銀行鑑價低於屋主預期： 屋主參考附近成交行情，但銀行可能依照房屋條件及內部估價結果核定。
2. 房屋本身條件較特殊： 例如屋齡過高、持分房屋、特殊建物或交易性較差的物件。
3. 原房貸餘額較高： 可運用的擔保空間有限。
4. 借款人負債過多： 即使房屋有價值，銀行仍可能因還款能力不足而降低核貸額度。
如果需要一筆明確金額，例如200萬元或300萬元，建議申請前先整理房屋資料、原房貸餘額及收入證明，再向銀行詢問初步可貸額度。不要只用房屋市價乘上貸款成數，就認定自己一定可以拿到這筆錢。
五、房屋抵押貸款利率多少？銀行利率比較怎麼看？
房屋抵押貸款利率會依照貸款用途、房屋條件、借款人信用、收入及貸款成數而有所不同，並沒有所有申請人都適用的固定利率。
一般來說，銀行購屋房貸、房屋增貸、轉增貸及二胎房貸的利率條件可能不同。比較時不能只看廣告上的最低利率，還要確認利率計算方式、相關費用、還款年限及提前清償限制。
1. 房屋抵押貸款利率大約多少？
房屋抵押貸款利率會依申請方式而不同。以下整理幾種常見貸款類型，以及銀行公開方案的利率範例：
| 貸款類型 | 銀行公開利率參考 | 說明 |
|---|---|---|
| 一般購屋房貸 | 約 2.45% 起 | 依購屋條件、信用及銀行方案核定 |
| 房屋增貸、轉增貸 | 依銀行個別核貸條件 | 通常依原貸款條件、房屋鑑價及新授信條件評估 |
| 銀行二胎房貸 | 約 3.4%～4.0% 起 | 第二順位抵押權，實際利率依信用及擔保品條件核定 |
資料參考：銀行公開產品資訊，整理日期為 2026 年 10 月。表列為公開方案利率範圍或起始利率，不代表每位申請人都能取得相同條件。
從表格可以看出，房屋增貸與轉增貸的利率通常較接近一般房貸；銀行二胎房貸因為順位排在第一順位房貸之後，銀行承擔的債權風險較高，利率通常也會比較高。
2.2026 年銀行房屋抵押貸款利率比較
以下列出部分銀行公開的房貸及二順位房貸方案，方便初步比較：
| 銀行 | 貸款類型 | 官方公開資料（利率、費用、年限） |
|---|---|---|
| 王道銀行 | 一般房貸 | 2.45% 起、開辦費 7,800 元、最長 30 年 |
| 國泰世華 | 一般購屋房貸 | 2.72% 起、帳務管理費 20,000 元 |
| 國泰世華 | 二順位房貸 | 3.45% 起、貸款金額 1%、最長 10 年 |
| 凱基銀行 | 次順位房貸 | 3.87% 起、手續費最高 10,000 元、最長 10 年 |
| 遠東商銀 | 二順位房貸 | 4.0% 起（浮動）、開辦費／客服服務費 5,000～10,000 元、最長 7 年 |
資料依各銀行公開產品資訊整理，查詢日期：2026 年 10 月 30 日。利率、費用及方案可能調整，實際條件以銀行最新公告及核貸結果為準。
3.影響房屋抵押貸款利率的因素有哪些？
銀行並不是所有客戶都提供相同利率，通常會依照以下條件進行個別評估：
- 信用紀錄： 信用卡繳款、過去貸款紀錄及聯徵紀錄。
- 收入與還款能力： 工作收入、薪資穩定度及每月負債支出。
- 房屋地段與鑑價： 房屋所在地、屋齡、坪數及市場流通性。
- 抵押權順位： 第一順位房貸與第二順位房貸的風險不同。
- 貸款成數： 貸款金額相對於房屋鑑價的比例。
- 貸款用途： 購屋、修繕、資金週轉等用途可能適用不同方案。
通常信用條件良好、收入穩定、房屋條件佳，而且貸款成數合理的申請人，較有機會取得優惠利率。
4. 房屋抵押貸款利率比較，為什麼還要看 APR？
申請房屋抵押貸款時，不能只看名目利率，建議至少比較以下五個項目：
| 比較項目 | 應注意的內容 |
|---|---|
| 名目利率 | 確認是固定利率還是機動利率，以及優惠利率適用期間 |
| 總費用年百分率（APR） | 將符合規範的相關費用納入年化成本比較 |
| 開辦費及手續費 | 確認是否有帳管費、徵信費或其他必要費用 |
| 貸款期限與月付金 | 確認每月還款金額及總還款負擔 |
| 提前清償限制 | 確認是否有綁約期間及提前清償違約金 |
總費用年百分率（APR）是將符合規範的貸款相關費用納入計算，用來呈現貸款整體成本的指標。比較銀行消費性貸款方案時，可以搭配名目利率及APR一起看；但APR的揭露適用範圍仍須依相關規定及產品性質判斷，不能認為所有民間借款都必須以相同方式揭露。
建議詢問銀行時，直接要求提供核准利率、相關費用、每月應繳金額及提前清償規定，才不會只看到廣告上的低利率，卻忽略實際借款成本。
六、房屋抵押貸款常見問題 FAQ
Q1：房屋抵押貸款利率一定比信用貸款低嗎？
不一定。房屋抵押貸款有不動產作為擔保，部分產品的利率可能較低，但仍須視抵押權順位、貸款成數及借款人條件而定。
Q2：名下有房子但沒有收入證明，可以申請房屋抵押貸款嗎？
可以先向銀行詢問，但不代表一定能核貸。銀行仍須確認還款來源，如果沒有薪資轉帳，可以準備存款紀錄、營業收入、租金收入或其他財力資料，協助銀行評估。
Q3：房屋抵押貸款可以貸幾成？
沒有適用所有房屋及借款人的固定成數。銀行會依照房屋鑑價、地段、屋齡、借款人收入、信用及負債狀況評估。房屋鑑價乘以假設貸款成數，只能作為初步估算，不能視為保證核貸額度。
Q4：房屋抵押貸款可以貸30年嗎？
是否能貸30年，要看貸款產品及銀行規定。購屋房貸、房屋增貸、原屋融資及二胎房貸的期限可能不同，還會受到借款人年齡、還款能力及銀行授信政策影響。
Q5：房屋抵押貸款有年齡限制嗎？
各家銀行及貸款產品規定不同，通常會評估借款人年齡、貸款到期年齡、收入來源及還款能力。年紀較大不代表一定不能申請，應以實際產品條件及個別審核結果為準。
Q6：房屋已經有房貸，還可以再抵押借款嗎？
可以評估，但必須確認原房貸餘額、房屋鑑價及既有抵押權設定。常見方式包括房屋增貸、轉增貸及二胎房貸，應依是否願意清償原房貸及資金需求選擇。
房屋抵押貸款可以讓屋主運用現有不動產取得資金，但申請前不能只看房屋市價或銀行公告的最低利率。真正影響核貸結果的，還包括房屋鑑價、原房貸餘額、借款人的收入、信用紀錄及每月負債。
如果名下房屋沒有貸款，可以先評估原屋融資；如果已經有房貸，則可以優先詢問原銀行是否有增貸空間，再比較轉增貸或二胎房貸。不同方式的利率、額度、費用及抵押權順位都有差異，應依照自己的資金需求選擇。
名下有房屋，卻不知道還能不能貸款？
即使房屋已經有第一順位房貸，仍可能有增貸、轉增貸或二胎房貸等資金運用方式。立即諮詢專人，依照房屋價值、貸款餘額及個人條件，協助評估適合的貸款方案。立即諮詢，了解房屋可貸額度！👉【立即聯繫我們預約免費貸款諮詢】
免責聲明：本文內容僅供參考，房屋抵押貸款的實際核貸額度、利率、貸款年限及申請條件，仍須依各金融機構最新公告及個別授信審核結果為準。