隨著台灣人口老年化和房價的持續高漲，房屋繼承已成為許多家庭關心的重要議題。當家人離世後，如何順利處理留下的房產，以及應對不斷變化的稅務法規，對繼承人來說是一大挑戰。。新聞中時常報導因房產繼承引發的爭執，這也反映了房屋繼承中涉及的法律和稅務問題的複雜性。本文將帶您了解房屋繼承的申辦流程、繼承順位及相關稅制，幫助您在面對房屋繼承時更輕鬆應對各種挑戰。
一、房屋繼承的申辦流程
房屋繼承的流程真的不是一件簡單的事，其中包括戶政事務所、國稅局、地方稅稽徵機關、地政事務所四個部門來來回回跑，以下詳細整理一般房屋繼承的六個主要流程和應備文件，讓您一次搞定。
1. 戶政事務所：
請於被繼承人（死者）於死亡日起30天內至被繼承人（死者）所在地的戶政事務所辦理除戶證明。申請時應備妥以下文件：
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- 被繼承人（死者）的死亡證明書
- 戶口名簿
- 被繼承人（死者）的身分證正本
- 其配偶身分證正本
- 代理人身分證正本、印章
2. 國稅局／地方稅稽徵機關：
確認並查調被繼承人的財產、金融遺產、死亡前二年度贈與及所得資料。申請時應備妥以下文件：
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- 繼承人身分證正本。
- 被繼承人（死者）的死亡證明和除戶戶籍謄本
- 繼承人身分證
- 繼承人與被繼承人關係證明文件一份（如繼承人的戶籍謄本、戶口名簿、身分證影本皆可）
- 若委託他人辦理，應檢附委託書及代理人身分證正本。
3. 國稅局：
繼承人需在被繼承人死亡後六個月內向國稅局申報遺產稅。如果遺產在台幣1333萬元內是免遺產稅的，國稅局會直接核發遺產稅免稅證明書。申請時應備妥以下文件：
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- 遺產稅申報書
- 被繼承人死亡證明（如：死亡診斷證明書、死者除戶戶籍謄本影本或除戶資料）
- 繼承系統表
- 各繼承人戶籍資料（如：身分證、戶口名簿、護照、或臺居留證影本等），如有拋棄繼承者，應檢附法院准予核備之證明文件。
- 遺產之相關證明文件（如銀行存款餘額證明、房屋稅籍證明、土地登記謄本等）
- 若委託他人申報，請出具委任書及代理人身分證明文件。
「取得遺產稅證明，會依照申報情況步農而有所差異，詳細情形如下」：
遺產稅繳稅案件 → 繳稅完畢 → 核發「遺產稅繳清證明書」
遺產稅免稅案件 → 核發「遺產稅免稅證明書」。
不計入遺產總額部分 → 核發「不計入遺產總額證明書」。
提出納稅保證案件 → 核發「同意移轉證明書」。
4. 地方稅稽徵機關：
可跨縣市至全國地方稅稽徵機關查詢被繼承人有無欠繳房屋稅、地價稅等。申請時應備妥以下文件：
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- 遺產稅繳清證明書（或「免稅證明書」或「不計入遺產總額證明書」或「同意移轉證明書」等）。
- 如辦理分割繼承者，請檢附遺產分割協議書一併辦理印花稅繳納作業。
5. 戶政事務所：
第五步驟是到戶政事務所申請印鑑證明，只要過戶房產都是需要的，請繼承人至所在地戶政事務所申請。這步驟可以在第一步驟到第五步之間任何時間做，申請時應備妥以下文件：
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- 繼承人身分證及印章。
- 初次請領印鑑證明者，需本人親自申請；非初次申請者，可委託代辦並檢附代理人身分證正本、印章暨委託人身分證正本、印章暨委託人身分證正本、印鑑章及委託書
- 被繼承人死亡除戶戶籍資料、全體繼承人現戶戶籍資料
6. 地政事務所：
將不動產遺產辦理繼承過戶登記在繼承人名下，也稱房屋繼承。申請時應備妥以下文件：
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- 土地登記申請書
- 登記清冊一份
- 繼承統計表一份
- 土地、建物所有權狀正本
- 被繼承人除戶戶籍謄本正本一份及全體繼承人線戶戶籍謄本正本一份
- 遺產稅繳清證明書
- 繼承人身分證正本、印章
- 若委託他人，代理人身分證正本、印章
- 欲辦理分割繼承者，請另檢附全體繼承人之印鑑及遺產分割協議書正副本（需完納印花稅
- 若是拋棄繼承情況，請另檢附法院准予之土地繼承拋棄文件正、副本
二、房屋繼承順序
在房屋繼承過程中，首先了解繼承房子的順位是非常重要的，它決定了誰有權利繼承被繼承人的房產。房屋繼承順序裡，配偶間有相互繼承遺產的權利，屬於「當然繼承人」。在分配扣除夫妻剩餘財產後，需與血親的第一順位繼承人依比例分配。相對而言，配偶的繼承比較簡單；而血親的繼承因涉及的人數較多，需按血緣關係進行排序。
- 第一順位繼承人：直系血親，如被繼承人兒女、養子女、非婚生子女和孫子女，根據《民法》第1139條規定，以親等最近者為優先。
- 第二順位繼承人：父母。如果被繼承人是被收養的，且過世時收養關係仍在，那麼養父母就是第二順位，生父母則沒有繼承權。
- 第三順位繼承人：兄弟姊妹，包括同父同母、同父異母、同母異父和收養的兄弟姊妹。
- 第四順位：祖父母，包括祖父母和外祖父母。如果是被收養的，則養父母的父母有資格繼承。
需要注意的是，在房屋繼承時，如果被繼承人有立遺囑，遺囑的內容將優先於法定繼承順序。但遺囑仍需符合法律的形式和內容要求，如遺囑人具備行為能力、遺囑形式合法等，否則遺囑可能無效。
三、房產繼承稅制 (房地合一稅)
在房屋繼承時，遺產可能是資產也可能是負債。房屋繼承涉及的核心議題之一就是稅務問題，這是繼承人經常面臨的挑戰。最常見的房屋繼承稅務問題包括房地合一稅和遺產稅。以下將詳細解釋房屋繼承中這兩種稅制，幫助您在辦理房屋繼承時更好地了解和應對。
1. 房屋繼承房地合一稅:
在房屋繼承後，如果繼承人選擇出售繼承的不動產，就需要面對房地合一稅。房地合一稅是根據資產出售時根據增值部分進行課稅，無論是房屋還是土地都包含在內。根據新舊制的不同，房地合一稅的課徵方式和稅率都有顯著差異。以下是它們的主要區別：
| 項目 | 新制 | 舊制 |
|---|---|---|
| 取得時間 | 105.01.01後購買的房地適用 | 104.12.31前購買的房地適用 |
| 計算基礎 | 房屋土地合併課稅 | 房屋土地分開課稅 |
| 適用稅率 | 個人
45%- 2年以內 營利事業 45%- 2年以內 |
個人
45%- 1年以內 營利事業 依照所稅稅率20% |
| 自住宅 免稅額 |
無 (不影響，同舊制) | 自住宅連續滿6年且無出租、供營業或執行業務使用，課稅所得400萬元以下免稅，超過400萬適用10%稅率，6年內以1次為限。 |
新制下，房地產的增值所得按房屋與土地的合併價值課稅，而舊制則分開計算。新制的稅率相對較高，但計算方式更為簡單明瞭。在出售繼承的房產時，繼承人應特別注意房地產的取得時間及自住宅免稅額的適用情況。如果滿足自住宅免稅條件，新制下可對400萬元以下的增值部分免稅，超過部分將按10%的稅率徵稅。
2. 房屋繼承遺產稅:
當被繼承人離世後，其遺產和債務將由繼承人接手。這些遺產除了不動產之外，還可能包括其他類型的資產和債務。遺產稅在繼承過程中扮演著重要角色，影響著繼承人需要繳納的稅款數額。繼承人需在被繼承人死亡後6個月內申報遺產稅，並在繳納完畢後完成繼承登記，方可正式繼承不動產及其他遺產。根據法規，若遺產總額未超過1333萬元，則無需繳納遺產稅。以下是遺產稅的稅率表：
| 遺產稅金額級距 | 稅率 | 累進差額 |
|---|---|---|
| 5000萬元以下 | 10% | 0 |
| 超過5000萬~1億元 | 15% | 250萬元 |
| 超過1億元 | 20% | 750萬元 |
遺產稅的稅率隨遺產總額的增加而累進增高。計算遺產稅時，應從遺產總價值中扣除免稅額、債務、喪葬費用及其他法定扣除項目後的餘額，再乘以稅率並減去可抵稅額後，計算應納稅額。透過合理的遺產規劃和稅務籌劃，可以有效降低繼承房子過程中的稅務成本。例如，可以考慮在被繼承人生前進行分年贈與、成立信託等方式來分散或減少遺產總額，進而降低稅負。
範例說明:小韓的爸爸在110年去世，留下了一間市值1000萬元的房子（103年購買）和500萬元現金。小韓需要支付多少遺產稅？
遺產稅計算：
1500萬元(總遺產)-1333萬免稅額=167萬課稅遺產
167萬元x 10%=16.7萬元遺產稅
假設小韓在113年8月以1500萬元出售該房子，
房地合一稅計算：
1500萬元(113年出售價格)-1000萬元(103年購入價格)=500萬元(增值部份)
500萬元 x 20% (新舊制皆可選)=房地合一稅應繳100萬元
值得注意的是，由於此範例中，因房子於改稅制前，小韓可選新制或舊制，舊制較划算，因此選用20%稅率。另外，如果房子符合自住條件，可適用稅率10%計算房地合一稅
對於繼承人而言，了解房地合一稅和遺產稅的相關規定及稅率是非常重要的。房產繼承涉及複雜的稅務問題，每個人的情況不同，所適用的稅制也會有所不同。選擇合適的稅制，可以確保房屋繼承過程的順利進行。
四、房屋繼承過戶方式：自行辦理還是委託代書呢？
在房屋繼承過戶過程中，除了需要了解相關的法律程序外，還需考慮到各種費用。包括遺產稅、贈與稅、印花稅（房屋評估價的0.05%）、登記費（房屋公告現值的0.1%）、契稅（依房價計算）、增值稅等。面對房屋繼承過戶費用和繁瑣的手續，不是一般人可以駕輕就熟的流程與規範，選擇自行辦理或尋求專業委託代書都是可以的。
1. 自行辦理房屋繼承
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- 優點：節省代書費用，全程親自掌控。
- 缺點：需要對相關法律和流程有充分了解，手續繁瑣且可能耗時較長。
2. 委託代書房屋繼承
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- 優點：代書專業性強、熟悉流程和法律知識，能有效處理繼承過戶手續，節省時間和精力。
- 缺點：需支付代書費用，通常在16,000至20,000元之間，具體費用視案件的難易度及複雜性而定。
在房屋繼承前，無論選擇自行辦理或委託代書，了解必要的費用和流程是關鍵。然而，房屋繼承程序繁瑣且複雜，若對流程不熟悉或案件複雜，建議委託專業代書處理，這樣能節省時間和精力，確保繼承手續順利完成。
五、房屋繼承常見相關Q&A？
Q1. 遺產很少，就不用跟國稅局申報?
這是不對的。無論遺產數額多少，繼承人都應該向國稅局申報遺產稅。依據法律規定，即使遺產總額未達免稅額，也需依法申報。若未按規定申報，被查到時，可能會面臨罰款和其他法律責任。
Q2. 如果繼承的房屋還有貸款，負擔不起，可以出售嗎?
可以出售。在房屋繼承中，繼承的房屋還有貸款，而繼承人無力償還貸款餘額，可以選擇出售房屋來償還貸款。不過，繼承人可能需要負擔高額的房地合一稅。然而，根據《所得稅法》第14條之4第3項第1款第5目規定，如果因繼承而來的房產有未償債務，繼承人在繼承後5年內因無力償還這些債務的本金及利息而不得不出售該房屋或土地，此類非自願出售的情況，可以適用20％的稅率課稅。
Q3. 被繼承人負債大於資產情況下，可以拋棄繼承嗎?
可以。當被繼承人負債大於資產時，繼承人有權選擇拋棄繼承。拋棄繼承必須在法律規定的三個月內辦理，並需向法院提出聲明。拋棄繼承後，繼承人將不再承擔被繼承人的任何債務。
Q4. 什麼時候需要「陳報遺產清冊」?
在被繼承人離世後，如果繼承人對被繼承人的財務和債務狀況不清楚，他們需要依法進行概括繼承。這意味著如果被繼承人有未償還的債務，繼承人需要用遺產來償還這些債務。為了明確遺產和債務的具體情況，繼承人應向法院或相關機構提交「陳報遺產清冊」。通過提交遺產清冊，繼承人可以詳細了解被繼承人所留下的財產和債務，從而更好地進行遺產處理。
希望幫助您在面對房屋繼承時能夠順利應對每個步驟。透過充分了解和妥善處理繼承事務，您可以有效地完成繼承不動產，確保過程順利並避免潛在的法律問題和爭議。