中古屋貸款好貸嗎？可貸成數、利率與申請技巧一次搞懂

不提供勞工(勞保)貸款或機車貸款

近年來，不少人買房時更青睞中古屋，不只因為價格相對親民、地段選擇多，生活機能也比新建案更成熟。但一談到中古屋貸款，很多人第一個反應就是「比較難貸嗎？銀行會不會壓低成數？」「房子屋齡大，是不是利率比較高？」其實，中古屋能不能順利核貸，取決於的不是屋齡本身，而是房屋結構、持有人財力、信用條件、負債比等評估重點。只要掌握正確申請方式，中古屋貸款的成數、利率、流程都能跟新成屋一樣順利。以下內容將以最實務、最貼近市場的角度，帶你完整掌握中古屋貸款全攻略。

一、中古屋貸款是什麼？

中古屋貸款是指針對興建完工領使用執照超過3年、經1次以上轉手買賣的房屋申請的貸款方案。跟新成屋或預售屋不同，中古屋強調實用性，總價低、公設少，適合預算有限的首購族。但銀行會嚴格看屋況、建材耐用年限，影響成數高低。中古屋通常具備以下市場特色：

• 地段成熟、生活機能完善
• 價格比新成屋親民
• 房屋坪數通常比較大
• 社區管理費/公設比例相對較低

對第一次買房、預算有限、或想住在既有成熟社區的人來說，中古屋會是非常適合的選擇。

中古屋與新屋、老屋在貸款的差異

中古屋貸款與新屋最大的差異在於「屋齡」與「殘值」。屋齡越高，銀行願意核貸的成數就越低，評估的標準也會更嚴格。和老屋比起來，中古屋仍屬於銀行較能接受的房屋型態，因此成數也比較容易上六、七成，而非老屋常見的五成至七成不等。

中古屋貸款適合想以合理預算入住成熟生活圈的購屋族，但也因屋齡、屋況與地段不同而影響可貸成數與利率。只要掌握自身財務能力，並比較各銀行的中古屋貸款方案，就能在成數、利率與還款壓力間取得最佳平衡，讓購屋決策更安心、更符合實際需求。

二、中古屋貸款利率多少？2026 最新銀行行情

考慮購買中古屋不確定利率多少？2026 年銀行對中古屋貸款的利率行情會因各家銀行政策、屋齡、地段及貸款成數不同而有所差異。了解最新利率資訊，不僅能幫您預估月付金，也能幫助您比較不同銀行方案，找到最符合自身需求的中古屋貸款方案。

中古屋貸款利率現況與銀行行情

2026年中古屋貸款利率整體趨勢偏穩，一般銀行房貸利率約落在2.5%～5%。（實際仍依房屋條件與個人財力決定）。以下為 2025 各大銀行中古屋房貸利率的市場行情區間（實際仍依房屋條件與個人財力決定）。

1.銀行中古屋貸款利率

• 2026 中古屋貸款市場平均利率約 2.5%～5%。
• 若符合「新青安」資格，補貼後最低可達 1.775%，是首購族必搶方案，但新青安將於2026年7月退場，屆時利率回歸市場水準。建議購屋前先比較各銀行方案，並檢視自身信用與還款能力，才能拿到最優惠利率，減輕長期負擔。

2. 決定中古屋貸款利率的四大關鍵因素

銀行並不是隨意給予利率，而是有一套嚴謹的評估標準。這四大因素，直接影響中古屋貸款利率多少：

• A. 借款人信用狀況 (佔比約 40%)

  • 聯徵分數：信用評分是第一道門檻。銀行會透過財團法人金融聯合徵信中心 (聯徵中心)查詢您的信用報告分數越高（通常 600分以上為佳），代表信用風險越低。

  • 繳款紀錄： 過去是否有信用卡遲繳、信貸遲繳，或是「只繳最低應繳金額」並動用信用卡循環利息。這些不良紀錄都會讓銀行認為您的財務管理能力不佳，進而提高利率，甚至可能導致中古屋貸款被婉拒。

• B. 房屋條件與屋齡 (佔比約 30%)

  • 購買的中古屋地點越好、流動性越高，銀行越願意給低利率。尤其是屋齡老舊（例如 30 年以上老屋貸款），銀行會將此視為較高風險，可能導致利率上浮。

• C. 負債比率 (DBR) (佔比約 20%)

  • 總負債（信貸、車貸、信用卡循環等）與月收入的比例。負債比率越低，代表您的還款能力越強，銀行提供的利率就會越優惠。

  • 理想標準： 雖然法規要求 DBR 不得超過60%，但在爭取中古屋貸款最低利率時，專業上建議您的 DBR 應盡量控制在 30%~40%以下。比例越低，銀行認為您有更高的餘裕來償還房貸，利率自然會更好。

• D. 金流往來關係 (佔比約 10%)

  • 是否在該銀行有薪資轉帳、定期存款、基金投資，甚至保險等業務。對銀行有貢獻度的「優質客戶」，自然更容易談到中古屋貸款最低利率。

3. 爭取中古屋貸款最低利率的技巧

知道這些因素後，我們就可以主動出擊，爭取更低的利率：

• 主動證明收入穩定性： 準備近一年的薪轉證明，並額外附上年終獎金或租賃收入等「隱形財力」，強化您的還款能力。

• 善用「組合拳」： 詢問銀行是否可以透過搭配房貸壽險、開立薪轉戶或轉移部分資產到該銀行，來換取中古屋貸款利率的折讓。

• 貨比三家，但不亂送件： 鎖定 2 至 3 家銀行進行比較，並讓他們知道您正在與其他銀行競爭，這會迫使他們提供更具競爭力的方案。

中古屋貸款 的最低利率取決於您的個人財、信與房屋條件的總體評估。一般銀行約落在 2.5%～5%，新青安補貼後最低可達 1.775%，但將於 2026 年 7 月退場。建議購買中古屋時，提前比較銀行方案，檢視信用與還款能力，才能爭取最划算的中古屋貸款利率，減輕長期負擔。

三、中古屋貸款成數多少？提升貸款成數五大解決方案

當您準備申辦中古屋貸款時，最直接影響您財務規劃的就是貸款成數。一般來說，中古屋貸款成數大多落在 70%～75%，條件佳甚至可達 75%。成數越高，自備款越少；成數越低，頭期負擔就越重。中古屋貸款成數不足五大解決方案\

3.1中古屋貸款可貸成數計算方式

所謂「貸款成數」指的是銀行願意借給你的比例。大部分的中古屋貸款成數落在 70%～75% 之間，但實際上銀行不會完全看「買賣價金」，而是採用以下公式：

可貸款金額 = 銀行估價 × 成數

銀行在審核中古屋貸款時，並不會完全依照您與賣方的「買賣價金」來計算成數。而是由銀行內部的鑑價部門或委託估價師，根據實價登錄、房屋條件等因素進行「銀行估價」。範例：

• 買賣價 1200 萬
• 銀行估價 1100 萬
• 成數 70%

那中古屋可貸款金額為：1100 萬 × 70% ＝ 770 萬

這就是為什麼很多人會遇到「中古屋貸款成數不足」的問題，明明買房價金比較高，卻貸不到相對應的成數。

3.2影響中古屋貸款成數的主要因素

貸款成數的高低，會因以下條件而有很大差異 — 申請前最好先評估清楚：

• 屋齡與屋況：屋齡越新、結構良好、屋況維護良者，可貸成數較高；屋齡較高、屋況老舊或有結構者，可能被壓低成數。
• 房屋鑑價結果：銀行鑑價是成數計算基準，鑑價若低於成交價，貸款成數與貸款金額就會相應降低。
• 貸款申請人條件：包含信用紀錄、還款能力、收入穩定性、負債比等，都會影響銀行是否願意給高成數。
• 房屋所在地區／法規限制：若購屋地點屬於特定都會區、或是第二戶以上購屋，可能受政府／銀行政策限制，使貸款成數被壓低。

3.3中古屋貸款成數不足解決方案

中古屋貸款成數不足超常見，尤其2026央行打房管制下，屋齡老或地段差就容易只給6-7成，只要關鍵在於及早發現（最好在簽約前），並針對銀行顧慮的估價、屋齡、信用等問題，提出對應的補強方案（如提供保人、清償負債）。

四、中古屋貸款申請流程

中古屋貸款的流程看似與新成屋相似，但由於涉及賣方、買方、仲介、地政士（代書）和銀行等多方協作，流程銜接的順暢度，是決定您能否順利撥款的關鍵。理解這個流程圖，能讓您在與各方溝通時更加胸有成竹，而不是被動地等待。

1. 購屋與簽約：確定頭期款與貸款成數預期

在您決定購買中古屋並完成斡旋金交付後，接下來就是簽訂《不動產買賣契約書》。

經理人提醒： 簽約時，請務必與賣方和仲介明確約定「貸款成數不足的處理方式」。例如，若最終銀行核貸成數低於預期的X成者，買方是否有權利選擇解約並拿回定金。這一點是保障您財務安全的第一道防線！

2. 選擇銀行與送件：專業評估是成功的起點

簽約後，別拖太久，盡快啟動中古屋貸款申請，才不會影響交屋時程。挑選銀行時，可以用這個簡單邏輯：

• 首選：優先選擇您長期往來、有薪轉紀錄或存款較多的銀行。這類銀行對你的財務狀況熟悉，審核速度通常比較快。

• 次選：找對你購買房屋條件有優惠方案的銀行，例如針對老屋翻修或特定地段有專案利率的銀行。

• 避免：不要一次送件太多家銀行！聯徵查詢次數過多，會讓後續銀行懷疑你的條件，反而降低核貸機率。

3. 房屋鑑價與銀行審核：中古屋價值認定的關鍵

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