中古屋貸款好貸嗎？2026二手屋貸款成數、流程與試算教學一次搞懂

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許多人在看中古屋時，往往把注意力全放在房價與地段，卻忽略了真正影響資金壓力的關鍵——中古屋貸款成數、利率與年限。實務上，就算房價談得漂亮，只要貸款條件不如預期，自備款瞬間拉高，整體資金配置就會被打亂。尤其對中古屋貸款首購族來說，更常遇到「以為能貸 8 成，結果只剩 6 成」的落差。本篇文章將從實務角度出發，完整解析中古屋貸款的成數怎麼算、利率怎麼看、年限怎麼抓，並搭配試算與案例，協助你在進場前就做好準備。

一、中古屋貸款好貸嗎？中古屋是什麼？

不少首購族在看房時，發現中古屋總價相對新成屋親民，但心裡也會冒出疑問：「中古屋貸款好貸嗎？銀行審核的標準是什麼？」事實上，銀行在審核中古屋貸款時，對中古屋的定義非常明確，這會直接影響成數、利率，甚至能不能過件。

中古屋是什麼？一般來說，只要房屋不是全新第一次交屋，且已有前手屋主使用或完成移轉登記，就會被歸類為中古屋。即便屋齡只有 3～5 年，只要不是建商直售，銀行仍會以中古屋標準來評估貸款條件。

1.中古屋貸款好貸嗎？

不少首購族實際申請後才發現，中古屋貸款沒有想像中好貸。明明收入穩定、信用正常，卻被降成數、拉高利率，問題往往出在「房子本身」。

銀行在審核中古屋貸款時，並不只看你這個人，還會同步評估「房子的風險」。中古屋相較新成屋，風險評估項目更多，因此條件自然較嚴格。常見讓中古屋貸款變難貸的原因包括：

• 屋齡偏高，轉手風險較大
• 房屋位於交易量低的區域
• 建物結構老舊（無電梯、老公寓）
• 銀行估價低於成交價

2.中古屋與新成屋、老屋貸款的差異

中古屋貸款與新屋最大的差異在於「屋齡」與「殘值」。屋齡越高，銀行願意核貸的成數就越低，評估的標準也會更嚴格。和老屋比起來，中古屋仍屬於銀行較能接受的房屋型態，因此成數也比較容易上六、七成，而非老屋常見的五成至七成不等。

項目	新成屋	中古屋	老屋（30年以上）
可貸成數	80–85%	70–80%	50–70%
貸款利率	低	中等	較高
估價穩定度	高	中	低
銀行審核難度	看建商品質	看屋齡、地段	較高

如果你買的是市區成熟地段且個人信用良好，中古屋貸款其實並不難貸；但若物件位於郊區且屋齡過高，就得做好成數下降的心理準備。

二、中古屋貸款能貸幾成？影響成數的關鍵因素

申請中古屋貸款 最怕遇到的不是利率高，而是中古屋貸款成數不足。因為只掉貸款成數一低，你的自備款就要瞬間多出好幾十萬甚至上百萬。

1.中古屋可貸成數計算

以目前銀行實務來看，中古屋貸款成數大多落在 7成之間，少數條件非常好的物件，才有機會接近 7成5以上。但這個「成數」並不是用成交價計算，而是以「銀行鑑價」為基準。銀行鑑價 × 貸款成數 = 可貸金額。

中古屋的「銀行鑑價」常常低於市場成交價。也就是說，就算你買 1,000 萬，銀行只鑑價 900 萬，那7成實際只會貸到 630 萬。換算回來，這筆貸款其實只佔你成交價（1,000 萬）的63%。中間短少的 70 萬（預期貸 700 萬 – 實際貸 630 萬），就是你必須額外補足的自備款缺口。

2.影響中古屋貸款成數的5大關鍵

為什麼有些中古屋能估好估滿，有些卻被銀行打折？除了市場行情外，銀行內部有一套嚴格的評分標準。以下是決定你 中古屋貸款成數 高低的五個關鍵因素：

1. 房屋屋齡與建築結構

銀行通常會以「屋齡 + 貸款年限」不得超過 50 年 為基準。

• 屋齡過高： 30 年以上的老屋，銀行會考量折舊與結構安全，成數通常會壓低，約在 6 成左右。

• 建築結構： 結構耐用年限不同也會影響估值。依據強度排序通常為：鋼骨混凝土 (SC/SRC) > 鋼筋混凝土 (RC) > 加強磚造 > 磚造。結構越強，銀行核貸意願與成數越高。

2. 房屋地段與生活機能

地段決定了房屋的「保值性」與「流通性」。

• 精華地段： 位於台北市、新北市蛋黃區或捷運站周邊 1 公里內的中古屋，即使屋齡較高，仍有機會爭取到 7.5 至 8 成。

• 嫌惡設施： 若房屋周邊 100 公尺內有加油站、高壓電塔、殯儀館或墳墓等設施，鑑價與成數往往會被調降 5% 至 10%。

3.申貸人收入與信用狀況

這是影響成數最直接的「人」的因素。

• 收入穩定度：
  是否有固定薪資轉帳、年度扣繳憑單或可查核的收入來源，收入越穩定，銀行風險評分越高。

• 信用狀況（聯徵分數）：
  聯徵信用評分是否在 600 分以上。若有信用卡遲繳、呆帳、動用循環利息或近期頻繁增貸，都會導致成數被大打折扣。

• 負債比（DBR）：
  每月總負債還款金額是否超過月收入的 60%，負債比過高，銀行通常會直接拒件或壓低可貸金額。

三、中古屋貸款利率？2026 最新銀行行情

在 2026 年，隨著央行多次信用管制與限貸環境，中古屋貸款利率已全面進入「2.5% 時代」。即使是優質客戶，目前一般銀行的地板利率也多從 2.5%~2.6% 起跳。以下為你彙整 2026 年 2 月最新的銀行房貸行情與趨勢分析：

中古屋貸款利率現況與銀行行情

• 一般銀行中古屋貸款利率約 2.5%〜5% 之間，實際利率會依照申請人信用、收入及房屋條件而調整。

• 若符合特定政策性方案（如原本的「新青安房貸」），補貼後利率曾低至約1.775%，但該新青安將於2026年7月退場後，利率預計回歸市場機制，在約2%〜3.5% 區間。

建議購屋前先比較各銀行方案，並檢視自身信用與還款能力，才能拿到最優惠利率，減輕長期負擔。

房屋貸款方案類型	2026 年 房貸利率 區間	政策影響與建議
一般銀行房貸	約2.5% ~ 5%	需貨比三家，利率取決於個人信用與房屋條件。
新青安房貸 (退場前)	補貼後最低約 1.775%	首購族必搶方案！政策確定於2026年7月31日正式退場。
新青安退場後	預計調升至 2% ~3.5%	屆時利率補貼（約1.5碼）將終止，貸款條件回歸市場機制。

如果你符合首購資格，目前最優方案仍是「新青安」，但需注意該補貼政策即將於今年 7 月底到期，屆時利率預計將回升至 2.275%~2.5%。如果銀行開給你的利率超過 2.5%，建議再多詢問兩家進行比較。

四、中古屋貸款試算該怎麼做？

很多人看中古屋時，注意力都放在總價與地點，卻忽略了中古屋貸款試算這一步。實際上，中古屋因為屋齡、鑑價與銀行成數限制，貸款條件常和你想的不一樣，若沒先進行房貸試算，很容易低估自備款或高估可負擔月付金。

1.中古屋貸款試算要算哪幾個重點？

• 房屋成交價（不是銀行鑑價）

• 銀行鑑價金額（通常低於成交價）

• 可貸成數（多半 6～7 成）

• 貸款利率（依個人條件浮動）

• 貸款年期（20～30 年最常見）

2.房貸試算後還要算進「隱藏成本」

當你開始進行中古屋貸款試算時，請不要只輸入房價。中古屋的購屋成本通常比預售屋更高，因為你還有修繕裝潢費。

實務案例

假設你相中一間總價 1500 萬的桃園中古電梯大樓：

• 成交價： 1500 萬

• 銀行鑑價： 1400 萬（假設鑑價打折）

• 核貸成數： 7 成（以鑑價計）= 980 萬

• 實際成數： 980 / 1500 = 6.5 成

• 自備款缺口： 1500 – 980 = 520 萬

加上仲介費（2%）、稅費 契稅、印花稅、登記規費、代書費（約 2.5 萬），預估抓15萬。與簡易修繕裝潢費（抓 150 萬），你手頭至少要準備715萬現金才安全。

這也是為什麼很多人會說：「我明明有 500 萬，怎麼還是買不起 1,500 萬的中古屋？」原因不是房子貴，是中古屋貸款＋鑑價＋附加成本一起吃掉現金流。

五、中古屋貸款申請流程

在 2026 年限貸令環境與央行第七波信用管制下，中古屋貸款申請流程 已不像過去那樣「簽約後再找銀行」就好。現在最安全的做法是「先初評、再簽約、後送件」。以下是針對 2026 年最新現況整理的 6 大申貸步驟與必備清單。

中古屋貸款申請流程 6 步驟

中古屋因為屋況與地段差異大，銀行審核時間通常比新成屋多出 1-2 週。

1. 第一步：選擇方案與初估 (Pre-Assessment)

   • 在簽約前，先拿「謄本」或「門牌地址」找 2-3 家銀行專員初估。

   • 重點： 確認銀行的「預估鑑價」與你的「買價」落差多少，並確認是否有配額撥款。

2. 第二步：正式送件申請 (Application)

   • 簽署買賣合約後，備齊文件正式向銀行提出申請。

3. 第三步：房屋鑑價與聯徵審核 (Appraisal & Credit Check)

   • 銀行委託估價師實地看屋，並調閱你的聯徵紀錄（信用分數建議 700 分以上）。

4. 第四步：照會、核貸與對保 (Approval & Signing)

   • 銀行告知核貸成數與利率。雙方碰面確認合約內容，並簽署借款借據。

5. 第五步：設定抵押權 (Collateral Setting)

   • 由代書前往地政事務所辦理「抵押權設定」，金額通常為貸款額度的1.2 倍。

6. 第六步：撥款 (Disbursement)

   • 完成房屋投保（火險、地震險）後，銀行直接將款項撥入賣方的履約保證帳戶。

2.中古屋貸款流程必備文件清單

資料愈齊全，審核速度愈快。尤其是 2026 年銀行審核變嚴，建議主動提供額外財力證明。

中古屋貸款必備文件清單	目的與重點說明
基本資料	雙證件、戶籍謄本（或戶口名簿）、個人印章
財力證明	近六個月至一年的薪資單或薪轉存摺；年度扣繳憑單或所得清單（證明還款能力是關鍵）
不動產資料	買賣合約書影本、土地建物權狀影本（或謄本）、繳款收據或訂金證明
個人信用資料	信用卡使用狀況、其他負債（信貸、車貸等）的繳款證明

• 身份證明： 雙證件影本、印鑑章、印鑑證明。

• 所得證明： 近 6 個月薪轉存摺影本（需有封面）、扣繳憑單或稅額證明。

• 產權證明： 買賣契約書影本、土地及建物所有權狀影本。

• 加分文件： 股票資產、保單、退休金證明或其他不動產權狀（有助於拉高成數）。

3. 選擇銀行與送件：專業評估是成功的起點

簽約後，別拖太久，盡快啟動中古屋貸款申請，才不會影響交屋時程。挑選銀行時，可以用這個簡單邏輯：

• 首選：優先選擇您長期往來、有薪轉紀錄或存款較多的銀行。這類銀行對你的財務狀況熟悉，審核速度通常比較快。

• 次選：找對你購買房屋條件有優惠方案的銀行，例如針對老屋翻修或特定地段有專案利率的銀行。

• 避免：不要一次送件太多家銀行！聯徵查詢次數過多，會讓後續銀行懷疑你的條件，反而降低核貸機率。

不提供勞工(勞保)貸款或機車貸款