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房屋繼承已成為許多家庭關心的重要議題。當家人過世後，如何順利處理留下的不動產，以及應對不斷變化的稅務法規，對繼承人來說是一大挑戰。新聞中時常報導因房產繼承引發的爭執，這也反映了房屋繼承中涉及的法律和稅務問題的複雜性。本文將帶您了解房屋繼承的申辦流程、費用、繼承順位及相關稅制，幫助您在面對不動產繼承時更輕鬆應對各種挑戰。
一、房屋繼承辦理流程
房屋繼承的流程真的不是一件簡單的事，其中包括戶政事務所、國稅局、地方稅稽徵機關、地政事務所四個部門來來回回跑，以下詳細整理一般不動產繼承的六個主要流程和應備文件，讓您一次搞定。
1. 戶政事務所：辦理除戶證明
請於被繼承人（死者）於過世日起30天內至被繼承人（死者）所在地的戶政事務所辦理除戶證明。申請時應備妥以下文件：
- 被繼承人（死者）的死亡證明書
- 戶口名簿
- 被繼承人（死者）的身分證正本
- 其配偶身分證正本
- 代理人身分證正本、印章
2. 國稅局／地方稅稽徵機關：查調財產及所得資料
確認並查調被繼承人的財產、金融遺產、過世前二年度贈與及所得資料。申請時應備妥以下文件：
- 繼承人身分證正本。
- 被繼承人（死者）的死亡證明和除戶戶籍謄本
- 繼承人身分證
- 繼承人與被繼承人關係證明文件一份（如繼承人的戶籍謄本、戶口名簿、身分證影本皆可）
- 若委託他人辦理，應檢附委託書及代理人身分證正本。
3. 國稅局：申報遺產稅
繼承人需在被繼承人死亡後六個月內向國稅局申報遺產稅。如果遺產在台幣1333萬元內是免遺產稅的，國稅局會直接核發遺產稅免稅證明書。申請時應備妥以下文件：
- 遺產稅申報書
- 被繼承人死亡證明（如：死亡診斷證明書、死者除戶戶籍謄本影本或除戶資料）
- 繼承系統表
- 各繼承人戶籍資料（如：身分證、戶口名簿、護照、或臺居留證影本等），如有拋棄繼承者，應檢附法院准予核備之證明文件。
- 遺產之相關證明文件（如銀行存款餘額證明、房屋稅籍證明、土地登記謄本等）
- 若委託他人申報，請出具委任書及代理人身分證明文件。
「取得遺產稅證明，會依照申報情況步驟而有所差異，詳細情形如下」：
- 遺產稅繳稅案件 → 繳稅完畢 → 核發「遺產稅繳清證明書」
- 遺產稅免稅案件 → 核發「遺產稅免稅證明書」。
- 不計入遺產總額部分 → 核發「不計入遺產總額證明書」。
- 提出納稅保證案件 → 核發「同意移轉證明書」。
4. 地方稅稽徵機關：查欠及繳納土增稅／契稅
可跨縣市至全國地方稅稽徵機關查詢被繼承人有無欠繳房屋稅、地價稅等。申請時應備妥以下文件：
- 遺產稅繳清證明書（或「免稅證明書」或「不計入遺產總額證明書」或「同意移轉證明書」等）。
- 如辦理分割繼承者，請檢附遺產分割協議書一併辦理印花稅繳納作業。
5. 戶政事務所：申請印鑑證明
第五步驟是到戶政事務所申請印鑑證明，只要過戶房產都是需要的，請繼承人至所在地戶政事務所申請。這步驟可以在第一步驟到第五步之間任何時間做，申請時應備妥以下文件：
- 繼承人身分證及印章。
- 初次請領印鑑證明者，需本人親自申請；非初次申請者，可委託代辦並檢附代理人身分證正本、印章暨委託人身分證正本、印鑑章及委託書
- 被繼承人死亡除戶戶籍資料、全體繼承人現戶戶籍資料
6. 地政事務所：辦理繼承過戶登記
將不動產遺產辦理繼承過戶登記在繼承人名下，也稱房屋繼承。申請時應備妥以下文件：
- 土地登記申請書
- 登記清冊一份
- 繼承統計表一份
- 土地、建物所有權狀正本
- 被繼承人除戶戶籍謄本正本一份及全體繼承人線戶戶籍謄本正本一份
- 遺產稅繳清證明書
- 繼承人身分證正本、印章
- 若委託他人，代理人身分證正本、印章
- 欲辦理分割繼承者，請另檢附全體繼承人之印鑑及遺產分割協議書正副本（需完納印花稅）
- 若是拋棄繼承情況，請另檢附法院准予之土地繼承拋棄文件正、副本
二、房屋繼承順序
在房屋繼承過程中，首先了解繼承房子的順位是非常重要的，它決定了誰有權利繼承被繼承人的不動產。配偶間有相互繼承遺產的權利，屬於「當然繼承人」。在分配扣除夫妻剩餘財產後，需與血親的第一順位繼承人依比例分配。
- 第一順位繼承人：直系血親卑親屬，如被繼承人兒女、養子女、非婚生子女和孫子女，根據《民法》第1139條規定，以親等最近者為優先。
- 第二順位繼承人：：父母（被收養者為養父母）。
- 第三順位繼承人：兄弟姊妹，包括同父同母、同父異母、同母異父和收養的兄弟姊妹。
- 第四順位：祖父母，包括祖父母和外祖父母。
需要注意的是，在房屋繼承時，如果被繼承人有立遺囑，遺囑的內容將優先於法定繼承順序。但遺囑仍需符合法律的形式和內容要求，否則遺囑可能無效。
三、房產繼承稅制 (2026房地合一稅與遺產稅)
房屋繼承涉及的核心議題之一就是稅務問題，這是繼承人經常面臨的挑戰。最常見的房屋繼承稅務問題包括房地合一稅和遺產稅。以下將詳細解釋房屋繼承中這兩種稅制。
請注意，稅法規定（特別是房地合一稅和遺產稅的免稅額及稅率）可能會隨著政府政策的調整而改變。本文引用的稅率和免稅額為現行法規，2026年實際適用時，請務必查詢財政部及國稅局的最新公告，以確保稅務計算的準確性。
1. 房地合一稅新舊制
在房屋繼承後，如果繼承人選擇出售繼承的不動產，就需要面對房地合一稅。房地合一稅是根據資產出售時根據增值部分進行課稅，無論是房屋還是土地都包含在內。
| 項目 | 新制 | 舊制 |
|---|---|---|
| 取得時間 | 105.01.01後購買的房地適用 | 104.12.31前購買的房地適用 |
| 計算基礎 | 房屋土地合併課稅 | 房屋土地分開課稅 |
| 適用稅率 | 個人
營利事業
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個人
營利事業
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| 自住宅免稅額 | 無 (不影響，同舊制) | 自住宅連續滿6年且無出租、供營業或執行業務使用，課稅所得400萬元以下免稅，超過400萬適用10%稅率，6年內以1次為限。 |
特別提醒，若家人在世時，繼承人即可提前將戶籍遷入該房產地址，則在繼承後便無需等待6年，即刻符合自住宅免稅條件，享有400萬元免稅額及10%的優惠稅率，甚至可能完全免除相關稅負。
2. 房屋繼承2026遺產稅:
繼承人需在被繼承人死亡後6個月內申報遺產稅，並在繳納完畢後完成繼承登記。根據法規，若遺產總額未超過1333萬元（此為現行免稅額，2026年請以最新公告為準），則無需繳納遺產稅。
| 2026遺產稅金額級距 | 稅率 | 累進差額 |
|---|---|---|
| 5621萬元以下 | 10% | 0 |
| 超過5621萬~1億1242萬元 | 15% | 500萬元 |
| 超過1億1242萬元 | 20% | 1250萬元 |
遺產稅計算：1500萬元(總遺產)-1333萬免稅額=167萬課稅遺產167萬元x 10%=16.7萬元遺產稅
房地合一稅計算：1500萬元(113年出售價格)-1000萬元(103年購入價格)=500萬元(增值部份)500萬元 x 20% (新舊制皆可選)=房地合一稅應繳100萬元
值得注意的是，由於此範例中，因房子於改稅制前，小韓可選新制或舊制，舊制較划算，因此選用20%稅率。另外，如果房子符合自住條件，可適用稅率10%計算房地合一稅。
四、房屋繼承過戶方式該怎做?
在房屋繼承過戶過程中，除了需要了解相關的法律程序外，還需考慮到各種費用。包括遺產稅、贈與稅、印花稅（房屋評估價的 $0.05\%$）、登記費（房屋公告現值的 $0.1\%$）、契稅（依房價計算）、增值稅等。您可以選擇自行辦理或尋求專業委託代書：
1. 自行辦理房屋繼承
- 優點：節省代書費用，全程親自掌控。
- 缺點：需要對相關法律和流程有充分了解，手續繁瑣且可能耗時較長。
2. 委託代書房屋繼承
- 優點：代書專業性強、熟悉流程和法律知識，能有效處理繼承過戶手續，節省時間和精力。
- 缺點：需支付代書費用，通常在16,000至20,000元之間，具體費用視案件的難易度及複雜性而定。
五、房屋繼承不動產常見相關Q&A？
Q1. 遺產很少，就不用跟國稅局申報?
這是不對的。無論遺產數額多少，繼承人都應該向國稅局申報遺產稅。依據法律規定，即使遺產總額未達免稅額，也需依法申報。若未按規定申報，被查到時，可能會面臨罰款和其他法律責任。
Q2. 如果繼承的房屋還有貸款，負擔不起，可以出售嗎?
可以出售。在房屋繼承中，繼承的房屋還有貸款，而繼承人無力償還貸款餘額，可以選擇出售房屋來償還貸款。不過，根據《所得稅法》規定，如果因繼承而來的房產有未償債務，繼承人在繼承後5年內因無力償還這些債務的本金及利息而不得不出售該房屋或土地，此類非自願出售的情況，可以適用20％的稅率課稅。
Q3. 被繼承人負債大於資產情況下，可以拋棄繼承嗎?
可以。當被繼承人負債大於資產時，繼承人有權選擇拋棄繼承。拋棄繼承必須在法律規定的三個月內辦理，並需向法院提出聲明。拋棄繼承後，繼承人將不再承擔被繼承人的任何債務。
Q4. 什麼時候需要「陳報遺產清冊」?
在被繼承人離世後，如果繼承人對被繼承人的財務和債務狀況不清楚，他們需要依法進行概括繼承（限定繼承）。為了明確遺產和債務的具體情況，繼承人應在知悉繼承時起三個月內向法院或相關機構提交「陳報遺產清冊」。通過提交遺產清冊，繼承人可以詳細了解被繼承人所留下的財產和債務，從而更好地進行遺產處理。
不提供勞工(勞保)貸款或機車貸款