代書二胎貸款作為一種常見的融資方式，因其相對簡單的申辦流程和寬鬆的申請條件而受到廣泛關注。然而，這種貸款方式雖然便利，卻也潛藏著風險和不確定性。了解代書二胎的基本概念、特性及其潛在的注意事項，對於借款人來說至關重要。本文將全面解析代書二胎貸款，幫助您在資金周轉時做出明智的決策，並確保資金的安全。
一、代書二胎是什麼？是合法的貸款嗎？
代書二胎貸款是指一種民間貸款方式，借款人可利用名下已設定抵押權的房屋或土地，再次進行抵押以獲取資金。這種貸款方式特別適合那些在銀行難以獲得貸款的借款人。代書二胎與一般的二順位房貸類似，都是針對已經有貸款的房產進行再次申貸，不同的是，代書二胎的第二順位抵押權通常是透過代書媒合民間金主，或是直接由代書本人提供貸款，而非透過銀行等金融機構。。
代書二胎貸款在法律上是「合法」的！它為借款人提供了額外的資金來源，但在利率、手續費等方面，都高於與銀行和上市融資很多。年利率不得超過16%，月利率則不得超過1.3%。不過，部分不肖業者可能會利用分拆合約或媒合當鋪來規避這些法規。因此，代書二胎貸款缺乏明確的法律監管，存在潛在風險。選擇合法、可信賴的代書管道，並仔細檢視貸款條件，是確保資金安全的重要步驟。
二、代書二胎的評估條件
代書二胎貸款的核貸條件相對寬鬆，借款人方面必須年滿20歲，並且名下持有房屋或土地不動產，即可申請該貸款。這類貸款不需聯徵查詢，也無需保證人，借款人無論有無信用瑕疵、無財力證明、貸款遲繳、債務協商、負債比過高或是過去沒有銀行往來紀錄，都可申請，並且不受薪資22倍限制。
在房屋條件方面，代書二胎不限制房屋或土地的坪數、屋齡，甚至持分房產、未保存登記的房屋也能申辦。貸款額度會根據房屋或土地的市值來評估，只要前次貸款尚有空間，核貸金額通常以房屋市值80-90%為基準，最高可達市價110%。
三、代書二胎房貸利率與額度
代書二胎貸款是一個相對友善的借款選擇，特別適合信用瑕疵、現金需求、房屋產權不清或還款能力存在風險的申請人。雖然代書二胎的審核門檻低，但這樣的寬鬆條件背後卻可能隱含較高的成本。在考慮申貸之前，了解代書二胎的額度、利率及月付金試算是十分重要的。
1. 代書二胎額度與成數
代書二胎的貸款額度靈活，通常可貸出房屋市值的80%到90%，最高還可以貸到房屋市值的110%，甚至更高。以一套市值1500萬元、前貸餘額800萬元的房屋為例，貸款額度可達550萬元，這一額度通常超過傳統銀行的貸款標準。由於代書二胎對申請條件相對寬鬆，只要房屋有貸款空間，貸款額度基本上沒有上限，
2. 代書二胎利率範圍
首先，代書二胎的利率計算方式多元，有些以年利率計算，有些則使用月息或日息。但大多都是月利率計算，與銀行和融資慣用的年利率不同。常常聽到「月息三分」就是月利率3%，年利率就是x12=36%，遠遠超過法定的16%。還有些私人放款公司會以月利率5-6%、半年為一期來規避法規，這不僅違法，且會增加借款人的還款負擔。因此，代書二胎的利率一般應控制在月息1.3%以下，這樣才符合法定的年息標準。
月付金試算
試算公式為：月利率 x 貸款金額 = 每月固定繳款的二胎房貸月付金。以貸款金額100萬為例，假設月利率為3%，年利率高達36%，則每月需支付30,000元（100萬 x 3% = 30,000元）。
代書型二胎房貸通常月付金只在繳利息，不包含本金，因此貸款本金不會隨著月繳款額下降。然而，代書二胎的一大優點是通常綁約期較短，甚至無綁約，這意味著您可以隨時償還本金。例如，若您在某個月償還了50萬本金，下一個月的月付金便會降至15,000元。這種靈活性使其成為短期資金周轉的有效工具，但關鍵在於選擇值得信賴的機構，以避免潛在風險。
四、誰適合辦理代書二胎？這適合我嗎？
代書二胎貸款通常透過民間金主、當鋪或私人公司等管道提供資金，雖然放款額度較高，但相對的風險和利息也較高。因此，除非您在銀行和融資公司無法獲得貸款，否則應謹慎考慮代書二胎。以下是幾類特別適合辦理代書二胎的借款人：
- 信用呆帳，有嚴重瑕疵和不良紀錄
- 名下貸款、信用卡嚴重遲繳或繳款不佳
- 負債比過高或有銀行協商紀錄者
- 無法提供薪資證明、作較不穩定者（八大行業也可）
- 警示帳戶者
- 信用空白、信用小白
五、代書二胎的申辦流程及費用有哪些？
在申請代書二胎之前，提前了解流程和相關費用是非常重要的。以下是為你整理的申辦流程和可能產生的費用，讓您避免被騙。
1. 代書二胎申辦簡單5大流程
代書二胎的申請流程與一般的二胎房貸相似，準備好所需的資料後，就可以進行申請並提交審核。整體流程大致如下：
- Step1：選擇合法代書諮詢管道
- Step２：準備資料&提出申請
- Step３：送件審核
- Step４：核准對保
- Step５：設定抵押權&撥款
所需資料如下：
- 雙證件（身分證、健保卡或駕照擇一）、印鑑證明
- 不動產權狀、戶籍謄本
- 職收證明、其他財力證明
- 房貸繳款明細（確認前貸餘額用）
- 撥款帳戶存摺影本
2. 代書二胎可能產生的相關費用
申辦代書二胎貸款的費用主要依案件的難度及所需辦理的項目而有所不同，通常採用按件計酬的方式。建議借款人在決定申辦前，務必對比不同代書事務所的收費標準。但無論選擇哪一家代書事務所，有兩項必要費用是必須支付的：
- 地政設定規費：這項費用涵蓋了登記費和書狀費等各種行政費用，均由地政機關收取。具體金額會根據政府公告而有所變動。
- 代書費：合法的代書應在簽約前明確向申請人說明所有的收費細節，事前不應收取任何費用。
除了上述基本費用外，代書還可能以其他名目（如開辦費、帳管費、手續費、諮詢費等）額外收取服務費，這些費用可能相當高昂。此外，代書還可能要求預扣幾期的利息，導致申辦後實際可以取得的貸款金額僅剩6成至8成。若簽約後決定不辦理，借款人可能面臨高額的違約金。因此，借款人在申辦代書二胎時需格外謹慎，充分了解所有潛在費用，以避免不必要的經濟損失。
六、如何避免代書二胎陷阱？你該注意的風險及注意事項
代書二胎貸款是許多人在資金周轉時會考慮的選項，但其中潛藏著許多風險和陷阱。如果不了解其中的細節，可能會面臨高利率或其他法律問題。為了避免陷入代書二胎的陷阱，以下是你應該注意的幾個重點：
1. 合法利率範圍：根據法律規定，貸款的月利率應在 1% 到 2.5% 之間，換算為年利率則為 12% 到 30%。如果月利率超過5%，則可能涉及重利罪。特別要小心那些宣稱提供「日息」或「極低門檻貸款」的代書，這些往往是地下錢莊或高利貸。
2. 絕不事先要求支付費：正規的代書二胎貸款絕不會要求在貸款發放前支付任何費用。若代書要求你提前支付手續費、服務費等，極有可能是詐騙行為，應該警惕並拒絕。
3. 絕不事前郵寄正本資料：切記不要提前寄送任何正本文件。正本文件應該在面對面對保時進行，郵寄可能會導致資料遺失或被不法使用。
4. 沒有當面對保：在申請貸款過程中，如果對方不願意進行當面的見證或對保，這可能是詐騙的警訊。確保在授信過程中能夠面對面進行溝通與確認。
5. 擁有實體店面：選擇有合法注冊和實體店面的代書機構，這可以增強其信譽和負責任的保障。不要選擇只有網路形象、缺乏實體辦公地點的代書機構。
七、代書貸款二胎的常見問題Q&A
Q1. 代書二胎對房子有要求嗎？
代書二胎貸款對於房屋的要求相對寬鬆。通常來說，申請的房屋或土地不需要符合嚴格的坪數、屋齡或地目的限制。只要該不動產仍有一定的殘值（通常需要在市價的80%-90%之間），並且已經有抵押權設定，即可申請代書二胎貸款。無論是持分房屋、持分土地或未保存登記的不動產，都可以考慮。
Q2. 代書二胎是合法的嗎？
是的，代書二胎在法律上是合法的。這類貸款是透過合法的代書機構進行的，並受到相關法律的約束。然而，借款人需要注意的是，一些代書可能會在利率和費用上存在過高的情況，因此必須謹慎選擇合法和信譽良好的代書，確保其符合合法的貸款標準。
Q3. 代書二胎多久會撥款？
通常從申請到撥款約３天時間可以完成整個流程。
Q4. 代書二胎與融資二胎，要選哪一個？
代書二胎的眾多優點包括撥款迅速、審核寬鬆以及額度彈性，這些特點同樣也存在於融資二胎中。此外，由於融資公司受到相關法規的嚴格管控，其安全性和收費透明度往往不輸銀行。因此，在面臨資金需求時，建議借款人優先考慮大型融資公司，這樣可以獲得更高的保障與信任。