代書抵押貸款是什麼？一次搞懂代書抵押貸款運作、優缺點、條件、流程與潛在風險

在當前金融環境中，不少人開始尋找代書貸款，那麼代書抵押貸款成為許多信用不好、急需資金的借款人選擇，這種民間借貸方式不僅能提供相對靈活的資金來源，以房屋、土地或汽機車等作為擔保，大幅提高貸款額度。然而，代書抵押貸款雖具優勢，但同時也伴隨著一定的風險與成本，本篇文章將深入探討這些關鍵要素。

 

一、代書抵押貸款是什麼？定義與運作機制

代書抵押貸款是指借款人以名下資產作為擔保品，向代書進行抵押借貸的一種方式。這種民間借貸形式通常由代書本人或透過代書轉介的民間金主提供資金，特別適合信用有瑕疵或名下資產已有一胎貸款的借款人。借款人可利用名下房屋、土地、農地或汽機車等資產作為擔保申請代書貸款，這樣的貸款額度通常較高，並且代書會協助辦理抵押權設定登記，保障雙方權益。

貸款抵押權的類型

抵押權介紹主要分為「普通抵押權」和「最高限額抵押權」兩種。「普通抵押權」針只針對已經存在的債權，因此借款多少，金額就設定多少，當債務償還完成後，抵押權隨之消滅。「最高限額抵押權」可擔保過去、現在和未來的債務，且在債務消滅後無需立即塗銷。債權人與債務人會約定一個最高借款額度，目前銀行一般設為貸款金額的1.2倍，而民間貸款可能設定到1.5～2倍。最高限額抵押權可反覆使用，適用於長期或重複性貸款，如房屋增貸或融資貸款等情況。

不論是銀行還是民間貸款，貸款設定最高限額抵押權的比例較高。若借款人無法按時還款，債權人可依法拍賣擔保品以優先償還債務。依據抵押順位，第一順位債權人擁有最高優先權，其次為第二、第三順位。

 

二、代書抵押貸款管道VS.其他貸款管道比較

在抵押貸款結構上，代書抵押貸款與銀行貸款及上市融資貸款的主要相同點是都涉及擔保品的抵押權設定，借款人提供名下不動產或其他資產作為抵押品來貸款。然而，代書抵押貸款與銀行、上市融資貸款管道的額度、利率、還款方式以及審核條件等方面存在顯著差異，以下為您整理三個管道的優缺點簡易表格。

貸款管道	優點	缺點
代書	貸款額度高：房屋二胎、土地二胎最高可達110%，農地成數7-8成，汽機車基本無限制。 審核寬鬆：過件率高，僅需提供擔保品，基本不需信用評分，適合工作不穩定、信用瑕疵等情況。 放款速度快：1-2天內即可完成放款。	利率高：基本以「月利率」計算，年利率可達12-60%。 收費項目多：費用無固定，如開辦費、代書費等。 風險高：可能存在非法經營的代書公司，償還困難可能導致擔保品損失。 還款方式：部分代書要求先償還利息，本金難以還清，還款成本較高。
銀行	利率較低：房屋、土地年利率2-10%，汽機車年利率3-16%。 還款期限長：房屋貸款最長可達30年，汽機車貸款最長6年，財務壓力相對較小。 交易安全：銀行受到嚴格監管，交易安全性高。	審核嚴格：需良好的信用紀錄和收入證明，手續較複雜。 辦理時間較長：通常需7-14天，手續繁瑣。
上市融資	貸款額度高：房屋二胎貸款最高可達120%，最高上限300萬。 放款速度快：1-3天內即可完成放款。 審核條件寬鬆：比銀行更寬鬆，對信用和收入要求較低。 交易相對安全：受到金管會監管，有固定最高法定利率，流程透明。	利率較銀行高：房屋二胎、汽車貸款年利率約7-15%（土地、機車不承作）。 風險較銀行高：可能遇到不肖代辦公司，收取不合理的代辦費或服務費。

 

根據上表比較，在選擇擔保品抵押貸款時，除了貸款利率和額度外，借款人還應評估自身的財務狀況和還款能力。上市融資抵押貸款雖然利率較銀行高，但其相對安全的特性以及較寬鬆的審核條件，使其成為一個不錯的替代方案。此外，借款人應謹慎選擇貸款管道，避免潛在的風險和不必要的費用。

 

三、代書抵押貸款申辦條件、流程與費用

代書抵押貸款是一種針對需要快速資金且無法透過傳統銀行和上市融資貸款的借款人提供的融資方案。以下將介紹其申辦條件、流程與相關費用。

1.　代書抵押貸款申請條件

代書抵押貸款的審核重點主要放在擔保品（如房屋、土地或汽機車）的價值，而非申請人的信用評分。這類貸款通常對申請人的信用條件要求寬鬆，包括：

• 年滿20歲且名下有資產可做擔保
• 信用不良或信用評分低
• 有工作即可，不限工作和職業
• 名下不動產已經存在二胎抵押或僅持有部分持分
• 急需資金但無法從銀行獲得貸款

2.　代書抵押貸款申請流程

申請代書抵押貸款的流程簡單快捷，通常包括以下步驟：

1. 送件：借款人提交申請並提供抵押擔保品相關資料。
2. 審核：貸款代書進行擔保品價值審核，並確認借款金額及條件。
3. 照會：與借款人確認細節及條款。
4. 對保：雙方簽訂借款合同，並進行抵押登記。
5. 抵押：至相關機關辦理抵押權設定。
6. 撥款：貸款金額發放，資金通常在1-3天內撥款完成。

3.　代書抵押貸款費用

代書貸款的費用通常包括開辦費、服務費、代辦代書費等，這些費用會根據撥款金額的一定比例收取。一般來說，服務費介於撥款金額的6%至15%之間，具體費用會因借款條件和抵押物價值而有所變動。此外，若抵押登記涉及其他行政手續，可能還需支付登記費用

 

四、代書抵押貸款風險與安全性

代書抵押貸款的涉及抵押權，了解其風險與安全性至關重要，以保障自身的權益和財務安全，避免人財兩失。以下是一些需要特別注意的風險：

1. 1. 高利率風險：利率遠高於傳統銀行和融資貸款，「月利率」大約在1~5%之間，換算成年利率可高達60%，這可能會使借款人面臨沉重的還款壓力。
   2. 只還息不還本：部分代書提供「只還息不還本」的還款方式，貸款本金可隨時償還，搭配高利率情況下，可能會美月光還利息就會喘不過氣。
   3. 假代書真詐騙：市場上存在許多詐騙貸款機構，這些機構會以低利率或快速放款為誘餌，騙取借款人的個人資料及名下擔保品，使借款人帳戶成為人頭帳戶，成為警示帳戶，甚至轉移名下資產的可能。
   4. 損失擔保品：代書抵押貸款中，借款人需要提供擔保品。如果未能按時還款，擔保品可能會被沒收，導致財務損失。
   5. 不明確費用標準：許多代書貸款的費用標準不明確，可能會在後續過程中產生額外費用，增加借款人的負擔。
   6. 諮詢時先收費：一些代書可能在提供諮詢服務前就收取費用，這可能是隱藏的詐騙行為。
   7. 小心詐騙：市場上存在許多詐騙貸款機構，這些機構會以低利率或快速放款為誘餌，騙取借款人的個人資料或預付款。

新聞案例：房產詐騙陷阱與二胎貸款風險

近年來，詐騙集團利用假投資和二胎貸款手法詐取民眾資產。刑事警察局打詐中心調查發現，詐騙者以高回報為誘餌，讓受害者以房產進行二胎貸款，最終房產和貸款資金均遭騙。近期一名梁姓地主因聽信詐騙集團，將其名下位於台北大安區的5間房產抵押，結果損失超過8千萬元。詐騙集團聯合代書、金主及仲介，假借辦理抵押設定瓜分受害者資產。警方經過調查逮捕了5名涉案人士，並查扣相關證物，案件已依《刑法》詐欺及《洗錢防制法》等罪移送檢方偵辦。警方提醒民眾，應選擇合法投資管道，並提高警覺，避免落入類似的詐騙陷阱，如有疑慮應立即報警處理。

新聞出處：撈金超過2億元！大安區地主聽代書「5間房產」貸二胎　損失8千萬最慘

 

五、代書抵押貸款常見相關問題Q&A

Q1.　未塗銷抵押權的擔保品可以買賣嗎？

未塗銷抵押權的擔保品是可以進行買賣的，但是買方需承擔該擔保品的抵押權責任。如果原貸款尚未清償，買方需考慮如何處理抵押債務，通常會在買賣前要求賣方先清償貸款並進行抵押權塗銷，以確保買方獲得無瑕疵的所有權。

Q2.　代書貸款的抵押權設定期限要多久？

抵押權的設定期限通常是依據貸款的還款期限而定。一般情況下，代書貸款的抵押權會持續存在直到債務完全償還為止。即使債務償還後，若未申請塗銷程序，抵押權依然存在，並且根據《民法》，在債權消滅後的5年內仍可行使抵押權。

Q3.　當債務還清時要申請抵押權塗銷嗎？

要的，當債務完全償還後，建議盡快向地政機關或監理站申請抵押權塗銷登記，這樣可以確保抵押權不再對該擔保品構成任何負擔。如果不申請塗銷，即使債務已償清，抵押權仍然會存在於產權登記上，可能影響未來的交易或轉讓。