在申辦房貸或土地貸款之前，都會用到抵押權設定這一步驟。那什麼是抵押權設定呢？本文將深入抵押權的定義、房貸抵押設定流程及抵押權的重要性，幫助您更好地掌握相關貸款知識。
一、什麼是抵押權設定？
抵押權設定是房屋貸款中的重要步驟，許多人在申請房貸時會問：為什麼需要設定抵押權？抵押權設定會影響我的房子嗎？本文將為您深入解析抵押權設定，讓您了解在房屋貸款中如何保障自身權益。
1. 抵押權設定介紹
抵押權設定是指借款人將名下的不動產（如房屋或土地）作為擔保品，向銀行、融資機構或代書申請貸款的過程。在這個程序中，需要到地政事務所辦理抵押權設定登記，以保障債權人（貸方）和借款人（貸款方）的權益。
抵押權的核心目的是確保債權人在借款人無法如期還款時，有權依法拍賣抵押品。拍賣所得款項將根據抵押權的順位進行分配，順位分為第一順位、第二順位和第三順位，順位越高，債權人優先受償的權利就越強。
需要注意的是，抵押權屬於「非占有型擔保物權」，即便設定了抵押權，借款人仍可以正常使用這些不動產。只有在借款人未能履行還款義務時，債權人才會行使抵押權進行法拍。
2. 抵押權的種類
抵押權主要分為「普通抵押權」和「最高限額抵押權」兩種：
- 普通抵押權：針對現有的債務進行擔保，貸款金額與抵押設定金額相同。當借款人償還完畢後，抵押權隨即消滅。
- 最高限額抵押權：此種抵押權則可擔保過去、現在及未來的債務，且債務清償後無需立即塗銷。通常債權人與借款人會預先協定一個最高借款額度，銀行一般設為貸款金額的1.2倍，民間貸款則可高達1.5～2倍，且能夠反覆使用，非常適合長期或多次借款需求。例如，甲已有一筆銀行房貸，只要增貸金額不超過最高限額抵押權的範圍內，就無需重新辦理抵押權的設定或塗銷。
在大多數貸款情境中，尤其是銀行、上市融資和民間貸款，會設定最高限額抵押權，這樣可以靈活調整貸款額度。若借款人無法按時還款，債權人可根據抵押順位依法拍賣抵押物，優先受償。順位越高，貸款風險越低，相對利率也會較低。
二、抵押權塗銷的重要性：房貸結清後為何必須塗銷？
抵押權塗銷是房屋貸款結清後一定要處理的部分，許多人可能會忽視或忘記這個步驟，但它對未來的貸款申請影響重大。即使在「普通抵押權」中，債務清償後抵押權自動失效，謄本上依然會保留抵押權的記錄。如果不及時辦理塗銷手續，未來再次申請房屋貸款時，銀行可能因謄本上仍顯示抵押權而拒絕申請，甚至影響貸款的額度。
銀行通常對「第二順位抵押權」持保守態度，意味著如果謄本上顯示未塗銷的抵押權，銀行可能會認為貸款風險較高。因此，償還完貸款後，借款人應該盡快辦理抵押權塗銷，這樣在未來需要資金周轉時，貸款申請便有更高的成功率。
1. 抵押權塗銷的簡單流程
償還房貸後，抵押權塗銷的流程相對簡單，以下為你整理出兩步驟：
- 申請清償證明與塗銷同意書：在貸款償還完畢後，向銀行或融資公司申請《清償證明》、《抵押權塗銷同意書》、《他項權利證明》和《設定契約書副本》。
- 前往地政機關辦理塗銷登記：帶上所有文件前往地政機關，辦理抵押權塗銷登記手續。
如果忽略抵押權設定塗銷這一步驟，未來申請房屋增貸或其他房貸時可能遭遇困難。辦理塗銷不僅能消除銀行的疑慮，還能確保您擁有清晰的房屋產權記錄，為將來的貸款申請創造更有利的條件。
三、房貸抵押權設定流程
房貸抵押權設定是就是將房屋所有權作為擔保，向銀行或上市融資公司借款。以下詳細說明房屋抵押權設定的六大步驟、變更流程以及相關費用。
1. 房屋抵押權設定的完整六大步驟
- 申請房貸：申請房貸，提供土地及建物登記謄本、地籍圖謄本、建物測量成果圖、雙方身份證明文件、所得證明以及印章。
- 審核簽約：完成審核並批准申請房貸後，借款人需與銀行簽訂借貸契約和抵押權設定契約書。
- 備妥文件：借款人或其委託代理人需備妥所有必要的登記文件，如土地登記申請書、抵押權設定契約書、身份證影印本或戶口名簿影本、土地及建物所有權狀正本以及印章等。
- 抵押權登記：借款人需親自或由代理人到地政機關辦理抵押權的設定。這包括將不動產的權利轉讓給貸款機構作為擔保。
- 核發證明：核發他項權利證明和設定契約書給銀行。
- 完成設定：一旦登記和核發的程序完成，抵押權正式生效。借款人持有房屋的「房屋權利」，但同時銀行持有相對應的抵押權，以確保還款的履行。
2. 房屋抵押權變更流程
若借款人需要變更房屋抵押權，例如進行房屋增貸，借款人需向銀行提出變更申請。經銀行審核通過後，借款人接著前往地政機關辦理原他項權利證明內容的變更。變更完成後，地政機關將發給更新後的他項權利證明和變更申請書副本供銀行使用。
3. 房屋抵押權設定費用試算
依據《土地法》相關規定，辦理抵押權設定登記時，申請人需支付以下兩項主要費用：
- 登記費：按設定金額的千分之一計算。
- 書狀費：每張書狀80元
房屋抵押權設定費用試算
以貸款1000萬元為例，通常設定金額為貸款金額的1.2倍，則設定金額為1200萬元，需繳納的費用為：
- 登記費：1200萬元 × 1‰ = 12,000元
- 書狀費：每張書狀80元
四、抵押權設定常見相關問題Q&A
Q1. 抵押權設定可以自己辦嗎？
是的，抵押權設定可以自行辦理。您可以準備好相關的文件，如土地、建物所有權狀、身分證明文件、抵押權設定契約書等，然後親自或委託代理人前往地政機關辦理。不過，很多人會選擇由代書代辦，因為這樣能省去自己處理繁瑣流程的時間與精力。
Q2. 抵押權設定要多久？
抵押權設定的時間通常很快，若是由銀行代辦，最快可在4小時內完成。自行辦理則可能需要較長的時間，但一般來說，整個流程通常可以在一天內完成。具體時間取決於地政機關的處理效率以及文件的準備情況。
Q3. 未塗銷抵押權的房子還可以買賣嗎？
可以的，未塗銷抵押權的房子依然可以買賣，這種情況被稱為「揹胎過戶」，其中「胎權」指的就是房屋上的抵押權。根據我國民法規定，在房屋買賣過程中，如果賣方的房貸尚未完全償還，買方可以選擇承接賣方未償還的銀行貸款。這意味著買方在過戶後，需繼續負擔原本賣方的貸款，並遵循貸款合約中的還款條款。然而，買方在選擇揹胎過戶時，應詳細了解現有的貸款條件，包括利率、貸款餘額及償還期限，以確保自身權益。
Q4. 抵押權設定金額通常是多少 ?
銀行房貸的設定金額通常是貸款金額的1.2倍，而民間貸款的設定金額則通常為1.2至1.5倍之間。若是在這個範圍內申請增貸，則不需要重新設定抵押權。