二胎房貸是什麼?一篇搞懂房屋二胎利率、申請條件、風險!

1. 二胎房貸是什麼?

二胎房貸 (又稱 房屋二胎、二順位房貸、二次抵押貸款)，是指借款人在 已有房屋貸款 的情況下，再將同一房產抵押給另一家金融機構（如銀行、融資公司或代書）進行貸款。由於此時該機構對該房屋的抵押權屬於 第二順位，因此稱為 二胎房貸。

由於 二胎房貸的風險較高，若借款人未來無法還款而導致房屋遭到法拍，第一順位的貸款銀行擁有優先受償權，而二胎房貸的放款機構可能無法順利取回全部資金。因此，二胎房貸的 利率通常會高於第一順位房貸，來反映較高的風險成本。

2. 二胎房貸利率

由於各銀行的二胎房貸產品條件各異，建議您在申請前與各銀行詳細諮詢，並根據自身財務狀況和需求選擇最適合的貸款方案。

銀行名稱	二胎房貸利率	貸款額度	還款年限	申請二胎條件與備註
陽信銀行	前3個月1.99%，第4個月起2.14%~3.89%（浮動）	最高擔保品價值95%	3~20年	前期利率較低，適合短期資金需求者，但後續利率需評估。
玉山銀行	3.15%~9.88% 起	50萬元起	最長15年	下限利率較低，但上限較高，適合信用條件良好的借款人。
遠東商銀	3.2%~10.5%	25萬元起	最長7年	提供高彈性方案，適合信用良好、財務穩定者。
台新銀行	3.43% 起	50萬~300萬	最長7年	利率較低，適合需要穩定還款計畫的借款人。
國泰世華銀行	3.45% 起	20萬~150萬	最長10年	大型銀行，放款流程較完整，適合有正規財力證明者。
台中銀行	3.5% 起	最高600萬	最長15年	地方性銀行，適合在地客戶。
凱基銀行	3.87%~5.87%	–	最長10年	方案靈活，適合想要多比較利率的借款人。
三信商銀	3.99% 起	–	–	適合信用普通，但仍需二胎房貸者。
新光銀行	4.13% 起	最高600萬	最長15年	申請條件較為寬鬆，適合短期資金需求者。
永豐銀行	約5.28%（浮動）	最高50萬	最長7年	穩定放款，但利率稍高。
王道銀行	5.31% 起	最高500萬	2~15年	適合不想搬動現有貸款，手續簡化。

1. 二胎房貸利率範圍較廣

目前 最低起始利率 為 1.99%（陽信銀行，前3個月優惠），但優惠期過後，會調整至 2.14%~3.89%。

其他銀行的二胎房貸利率大多介於 3.15%~5.5%，但部分銀行（如玉山、遠東）最高可達 9~10%，顯示不同銀行對於風險評估的標準不同。

王道銀行與永豐銀行的利率較高（約 5% 以上），適合信用條件較一般但需要貸款者。

2. 貸款額度與條件

貸款額度普遍落在 50萬~600萬 之間，但 不同銀行的額度限制差異較大，例如：

• 陽信銀行 可貸 擔保品價值的 95%，相對寬鬆。
• 國泰世華銀行 最高貸款額度僅 150萬，適合較小額需求者。
• 台新、新光、台中銀行 最高可貸 600萬，適合資金需求較高者。

3. 還款年限與適用族群

銀行提供的還款年限介於 3~20 年 不等：

• 陽信銀行、國泰世華、新光銀行、台中銀行 提供 10~15 年長期還款，適合有長期資金規劃者。
• 遠東商銀、玉山銀行、王道銀行 主要提供 7年以下短期還款，適合短期周轉需求者。
• 王道銀行（2~15年） 提供較彈性的還款期限。

4. 申請條件與適用對象

• 銀行貸款（如國泰世華、台新、玉山）通常需要 信用良好、財力證明完整 的申請者，適合正規上班族與薪資收入穩定者。
• 地方銀行或民營銀行（如台中銀行、凱基銀行、三信商銀）則對 信用條件較寬鬆，較適合中小企業主或收入不穩定者。
• 陽信銀行 提供前期低利率，適合短期資金需求者，但後續利率調整需注意。

5. 二胎房貸條件

(1) 房屋條件影響

• 房貸優惠限制：若借款人使用政府優惠房貸，轉增貸需放棄優惠利率，因此許多人改申請二胎房貸。
• 銀行增貸限制：銀行可能因房屋殘值不足而拒絕增貸，借款人可透過二胎房貸補足資金。

(2) 借款人條件影響

• 信用狀況不佳：信用評分過低可能無法獲得增貸，轉向民間貸款較容易過件。
• 收入不穩定：臨時工作者、業務人員等收入不固定者可能無法通過銀行審核。
• 貸款額度需求較高：如果銀行核貸額度不足，二胎房貸可作為補充資金來源。
• 需要短期資金：企業主或個人周轉需求者可能透過二胎房貸獲取短期資金。

6. 二胎房貸與一般房屋貸款的區別

項目	一般房屋貸款	二胎房貸
擔保品	房屋 / 土地	已有貸款的房屋 / 土地
貸款金額	約房屋市價 60%~80%	最高可達房屋市價 85%~100%
年利率	約 1.65%~2.88%	約 3.2%~6.5%
貸款年限	15~40 年	1~20 年
適用對象	首次購屋、房屋貸款需求者	已有房貸，需額外資金周轉者
申請管道	銀行	銀行、融資公司、代書、當鋪等
優點	利率較低 貸款年限長 可抵稅 適合購屋或資產配置	可彈性運用資金 貸款審核條件較寬鬆 放款速度快
缺點	需符合銀行審核條件 財力證明要求高	利率較高 貸款年限較短 月付金額較高 無法以房貸科目抵稅

7. 二胎房貸的風險與注意事項

• 利率較高：比一般房貸高，視風險等級而定。
• 貸款年限較短：通常 1~20 年，月繳金額較高。
• 清償順位較低：若借款人無法如期還款，第一順位銀行優先清償，二胎貸款風險較高。
• 額外手續費：部分機構可能收取手續費、代辦費，需確認合約細節。

8. 如何選擇合適的二胎房貸？

• 優先選擇銀行貸款：銀行貸款利率較低，條件較穩定。
• 比較不同貸款方案：選擇最符合需求的方案，避免不必要費用。
• 確認貸款合約：避免隱藏費用，如違約金、浮動利率等。
• 評估還款能力：確保每月還款不會造成經濟壓力。

二胎房貸適合 已經有房貸但需要額外資金 的借款人，與一般房貸相比，利率較高、年限較短，但可取得較高額度的資金。申請前應謹慎評估利率、還款能力與貸款條件，以避免後續財務風險。