自去年新青安政策上路以來，台灣的房市持續上漲，許多人紛紛投入搶房行列。不動產貸款量也已接近2008年金融風暴前的高點，市場對於可能出現新一波風暴的擔憂與日俱增。為了應對這一現象，央行採取了針對銀行和購房族群的多項措施，先後推出了「限貸令」和「房貸降溫計畫」，旨在降低貸款風險，穩定房市，並保護消費者的財務健康。
一、什麼是「限貸令」？
「第六波信用管制」是台灣央行為了抑制投機及炒房行為、改善房市亂象而採取的重要措施。這種貨幣政策工具旨在通過限制金融機構的部分業務，例如房貸和土地融資，有效控制資金流向。根據《銀行法》，央行可以實施多種不動產信用管制與消費者信用管制措施，包括降低放貸成數、加嚴審核標準及縮短還款期限等，新聞簡化俗稱「限貸令」。
第六波選擇性信用管制自2024年6月14日起生效，特別針對某些地區（如台北市、新北市、桃園市、新竹縣市、台中市、台南市和高雄市）的自然人購置第二戶房屋，最高貸款成數限縮至60%。這一系列管制措施旨在有效調整市場供需關係，以防止資金過度集中在房地產市場，從而維持市場的穩定性。
第七波房市管制措施
根據最新報導，央行於９月19日理監事會決議推出新一波打炒房措施，此次政策重點包括以下六點：
- 自然人名下有房屋者的第一戶購屋貸款不得有寬限期。
- 自然人第二戶購屋貸款最高成數由6成降至5成，且擴大實施至全國。
- 公司法人購置住宅貸款的最高成數從4成降至3成。
- 自然人購置高價住宅貸款的最高成數降至3成。
- 第三戶及以上的購屋貸款最高成數從4成降至3成。
- 餘屋貸款最高成數由4成降為3成。
此外，央行還調升存款準備率0.25個百分點，自2024年10月1日生效，以加強對貨幣信用的管理，防止房市投機與囤房行為，進一步促進房市的健康發展。
二、為什麼有「限貸令」的出現？
房價的瘋狂上漲可追溯至去年8月實施的「新青安房貸」政策。這項政策以1.775%優惠利率、長達5年的寬限期吸引了大量首次購屋者，極大推升了房貸需求。然而，放寬的貸款條件也導致了信用過度膨脹，進一步造成房價飆升，根據央行統計，截至2024年5月為止，5大行庫（台銀、土銀、合庫、華南銀、第一銀）房貸放款金額已達約1162億，其中新青安房貸占比約為41%，已創歷史新高，面對這樣的風險，傳統政策工具已無法有效控制，迫使央行破天荒地祭出「限貸令」。
金管會最近公布，今年上半年已有三家國有銀行的放貸比例逾28%，即將逼近《銀行法》所規定的30%上限，多家銀行因此祭出「限貸令」以應對。隨著房貸量的急劇增加，公股行庫及民營銀行均已提高警報，並對申貸速度和條件進行調整。
為了在抑制房市過熱與支持實質需求之間取得平衡，央行強調，已請各銀行在不影響「無自用住宅民眾購屋」、「業者推動都市更新」以及「危老重建」所需資金這三大前提下，依據其自身經營情況，於9月6日前研提自主管理的不動產貸款具體量化改善方案。這項措施不僅旨在降溫過熱的房地產市場，還確保了真正有需要的民眾和項目不會因限貸政策而受到負面影響。
三、「限貸令」的內容與帶來的影響
「限貸令」的實施對於各個層面產生了顯著的衝擊，不僅影響了購房族，還對房地產市場、銀行業以及部分建商帶來了變化，以下是對其影響的詳細分析：
1. 限貸令的內容規定
根據中央銀行的指示，最新的第七波限貸令於2024年8月21日頒布，並有以下幾項重要規定：
- 要求銀行管理不動產貸款總量，以避免過多的信用資源流向房地產市場。
- 積極查核人頭戶、投機客及不法轉貸現象。
- 各銀行需依據自身經營狀況提出未來一年不動產貸款的具體改善方案。
- 銀行應自主管理不動產貸款，合理配置信用資源，而非針對單一戶進行管理。
值得注意的是，此次限貸令並未對貸款成數作出具體的調整，儘管早在今年6月就已針對六都及新竹縣市的第二戶房貸將貸款成數從70%降至60%。然而，自7月起，許多銀行已開始緊縮房貸條件，申請過程變得更加艱難，貸款利率在部分銀行亦上升至2.35%-4%。
2. 限貸令帶來的影響
1. 限貸令對購屋族的影響：
- 房貸成數下降及利率上升：隨著限貸令的實施，房貸審核變得嚴格，貸款成數降低至60%-70%，而利率也普遍調整至2.35%-4%。這使得購屋成本大幅上升，特別對於資金有限的年輕購屋者影響尤為明顯。
- 撥款時間拉長：各大銀行開始採取總量管制，所有房貸申請須向總行登記。只有在已有房貸額度空出後，借款申請才能獲得批准，這導致申請房貸的時間不斷延長。
- 購屋意願下降：限貸令的影響導致購房族，尤其是換屋族對於購房的意願降低。隨著房價快速上漲，買方在銀行的估價上可能面臨困難，貸款條件也變得更加苛刻，這無疑會壓制他們的購屋決策。
2. 限貸令對房市市場變化
- 預售屋市場：對於預售屋，特別是交屋期在2至4年的情況，受到的影響相對較小。這些購房者可能暫時避開了限貸令的影響。但若是早先購買且即將交屋的預售屋，則可能面臨無法獲得貸款的挑戰。
- 成屋市場：限貸令對成屋市場的衝擊較大，許多購房者因無法順利貸款可能面臨違約的風險。預期今後幾個月內，成屋交易量將顯著縮減，進而可能推升供需不平衡導致房價修正。
- 豪宅市場：雖然豪宅市場受到的影響有限，因為對於高資產人士來說，貸款成數的限制並不構成問題，且資金多以現金交易為主。然而，市場總體依然存在不確定性。
- 租金上漲趨勢：貸款難度增加，預計將推動租屋市場的需求上升，進而導致租金上漲，使得租屋族面臨更大的經濟壓力。
- 小建商生存困難：隨著貸款限制加劇及建築成本上升，小型建商的生存空間日益縮小，市場可能進一步集中於大型企業。
3. 限貸令對銀行金融機構的影響
- 貸款總額縮減：重新評估業務額度，尤其是房貸業務，以應對房貸量急劇增加導致的風險。
- 借款人資格的嚴格審核：銀行對借款人的資格審核變得更加嚴格，使得能夠通過貸款審核的人數減少，進一步影響房市交易量。
4. 限貸令對整體經濟的影響
- 房地產市場冷卻影響經濟增長：房市的降溫可能波及與房地產相關的產業，如建材和裝潢行業，進一步抑制整體經濟的增長。不排除未來房價下跌的可能性。
- 消費者信心下降：貸款條件的苛刻和市場的不確定性可能削弱消費者的購買信心，進而降低他們的消費支出，對經濟造成負面影響。
四、限貸令四大應對措施
9/2央行總裁楊金龍約見22家國銀總經理，討論房貸市場問題並提出四大解決方案。
- 已核保簽約的案件將儘速撥款：已經對保的核貸貸戶迅速獲得撥款。
- 明確告知貸款戶核撥時間：保證已簽約者能夠清楚知道何時會收到貸款，減少不確定性。
- 優先給新青安與無自用住宅民眾貸款：優先保障首購族、及將有限的信用資源優先承作無自用住宅民眾的貸款需求。
- 調高銀行內部警戒值以提高房貸承作量能：銀行略微調高針對銀行法72-2條的內部警戒值，增加房貸的承作量。
總結來看，限貸令的實施不僅是央行針對過熱市場的應對措施，也是為了確保消費者及整體經濟的長期穩定。央行將持續關注國內外經濟與金融情勢，包括通膨、國際貨幣政策及地緣政治風險，適時調整貨幣政策，維持物價與金融穩定。