隨著越來越多長輩不願成為子女負擔，「以房養老貸款」逐漸成為退休規劃的熱門選擇。然而，這也讓不少繼承人可能面在房屋繼承時同時繼承債務，甚至可能因無力償還而不得不放棄繼承或讓房屋被拍賣。本篇文章將透過簡單易懂的Q&A方式，帶你深入了解「以房養老」如何影響房產繼承、繼承人是否需要負擔貸款等相關常見問題。
Q1：「以房養老」適合哪些人？
「以房養老」的正式名稱為不動產逆向抵押貸款，是一種專為退休長者設計的貸款方案。簡單來說，房屋所有權人將持有的房產設定抵押給銀行，銀行根據房屋鑑價後，按月提供生活資金，貸款期間只需要繳納利息，由銀行直接從撥發金額裡扣除，幫助長輩支付日常開支、醫療或長照費用。
以房養老申請條件
- 申請資格：需年滿60歲以上。
- 房屋條件：蛋黃區，需位於精華地段或屋況良好，通常須為單一所有權人。
- 貸款成數：約為房屋現值的5~7成。
- 貸款期間：一般為25~30年。
- 利率：約2.4%~2.8%（依銀行規定不同）。
- 貸款人年齡 + 貸款年限：通常需在90~95歲內，核貸機率較高。
Q2：「以房養老」優點有哪些？
- 長輩可繼續居住在自己熟悉的家中，提升退休生活穩定性。
- 保有房屋所有權，僅需抵押給銀行，不影響住屋權益。
- 每月可穩定領取現金，確保生活開支。
- 減少對子女的經濟依賴，不成為家庭負擔。
- 借款所產生的債務可扣減遺產總額，降低遺產稅。
Q3：「以房養老」風險有哪些？
「以房養老」雖然能為長者提供穩定的退休金來源，但也存在一些潛在風險，以下是幾個主要以房養老風險：
- 撥款金額可能遞減：若房價下跌或利率上升，銀行可能調整月領金額，影響長輩生活支出。
- 長壽風險：貸款期滿後，若借款人仍健在，可能需自行負擔利息或面臨房產拍賣。
- 繼承問題：繼承人可能需面臨選擇清償貸款以保留房產，或放棄繼承讓銀行拍賣房屋。
- 銀行風險：房價下跌、房貸利率上升或貸款人壽命延長時，可能影響銀行資金成本回收，影響獲利，增加放款風險。
Q4：以房養老的房屋還能繼承嗎？
可以！房屋價值扣除貸款金額後有殘值，繼承人有兩種方式可以繼承：
- 選擇繼承房產：需全額清償貸款的本金＋利息，可選擇自籌資金或借新還借、轉貸房貸方式清償後，完成繼承過戶。
- 放棄繼承：若無法償還貸款，銀行將依法拍賣房屋，銀行扣除貸款餘額之本金＋利息後，將剩餘款項退還給繼承人。此外，如果拍賣後不足清償，繼承人則無須負責，銀行會承擔列為呆帳處理。
建議繼承人事先了解貸款餘額與房產價值，評估財務狀況後再決定是否承接房屋，避免繼承債務。
Q5：遺囑是否會影響「以房養老」房產繼承？
會影響，但不影響貸款清償義務，不論是否有被繼承人有無留下遺囑，法定繼承人都需先清償貸款，才能正式繼承房屋。
🔹 有遺囑：
- 房屋將依遺囑內容分配給法定／指定繼承人。
- 法定／指定繼承人須負責清償貸款，可選擇自籌資金或轉貸房貸完成繼承。
🔹 無遺囑：
- 房屋將依法定繼承順序分配給繼承人。
- 所有繼承人須共同決定是否償還貸款並繼承房屋，或選擇放棄繼承，由銀行處分房產，剩餘款項再依法分配。
📌 提醒：若繼承人無法達成共識，可能影響繼承程序，建議長輩事先立遺囑，確保財產分配順利進行。
Q6：如果沒遺囑又沒繼承人，房屋會如何處理？
若無合法繼承人，銀行會優先變賣房屋來償還貸款，剩餘款項依法歸國庫保管。
Q7：如何避免「以房養老」變成子女的財務負擔？
長輩在申請以房養老時若規劃不當，可能會造成子女或繼承人的財務壓力。建議申請前可以做好以下三方面準備：
- 事前家庭溝通：確保家人了解貸款條件，避免日後產生糾紛。
- 搭配壽險：可將部分貸款額度投入壽險，以備未來償還貸款。
- 提前規劃貸款清償方式：可提前部分清償，減輕繼承人壓力。
Q8：「以房養老」貸款到期後，繼承人有哪些選擇？
- 清償貸款，保留房產。
- 無力償還，讓銀行拍賣。
- 若房價低於貸款餘額，需承擔差額（部分銀行有「無追索權」，繼承人無需負責超過房屋價值的欠款）。
Q9：哪些情況下「以房養老」不適合申請？
- 房屋為共有產權，無法單獨抵押，必須一分之一持有房屋所有權。
- 長輩仍有其他穩定退休收入，無迫切資金需求。
- 希望將房產完整留給子女，不想影響繼承。
- 房屋位於非精華地段，銀行可能不受理申請。
Q10：以房養老銀行推薦哪幾間？
目前承辦以房養老的的銀包括：
🔹 公股銀行：臺灣銀行、土地銀行、合作金庫、兆豐銀行、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、臺灣中小企業銀行
🔹 民營銀行：中國信託、玉山銀行、台新銀行、上海商銀、陽信銀行、安泰銀行
🔹 其他金融機構：全國農業金庫
每家銀行的貸款成數、利率、最高貸款年限及審核標準皆有所不同，建議在申辦前多方比較、確認房屋條件與限制等，選擇最符合自己財務規劃的貸款方式。