自新制房地合一稅於2016年1月1日生效以來，房地產交易的稅務規則發生了重大變化，影響了許多投資者及自住房屋持有者。尤其在房屋繼承後出售的情況下，新稅制的實施使得繼承後房產出售處置變得更加複雜。因此，了解房地合一稅的申報、繳納及相關規定，不僅有助於避免不必要的稅務負擔，還能幫助納稅人做出更明智的財務決策。
一、什麼是房地合一稅2.0
房地合一稅是一種賣房獲利所得稅。無論你是自己住還是投資用房，只要賣掉房屋並獲利，就需要繳納這稅。這個稅是針對賣房時的利潤來計算的。當你賣房時，計算總交易價格，減去你當初購房的實際成本。如果還有餘額，就對這部分課徵所得稅。
一句話來解釋房地合一稅：「你賣房的時候有賺錢，對賺的部分要繳所得稅」。
在房地合一2.0稅法通過之前，土地和房屋的增值利潤是分開課稅的。土地的利潤按公告現值課徵土地增值稅，而房屋的利潤則按實際售價課徵所得稅。房地合一稅的主要目的是將土地和房屋的增值利潤統一定義和課稅，避免雙重標準的繁瑣程序。房地合一稅的主要目的是將土地和房屋的增值利潤統一定義和課稅，避免雙重標準的繁瑣程序。
二、房地合一稅新制2.0 vs.舊制1.0修法重點：對房屋繼承的影響
自臺灣於110年7月1日實施房地合一稅新制以來，房屋繼承後出售房子需繳納的稅額成為關注焦點。繼承房屋不再僅僅涉及遺產稅，房地合一稅新制使得繼承房產的處置更加複雜。如何判斷適用舊制還是新制？ 這需要根據房屋的取得時間，而非出售時間來決定。以下是房地合一稅新舊制的適用稅率比較：
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取得期間/適用稅率 |
修法前 (104.12.31前) | 修法後（105.01.01後) |
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境內居住者 |
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45% |
1年以內 | 2年以內 |
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35% |
超過1年未逾2年 | 超過2年未逾5年 |
| 20% | 超過2年未逾10年 |
超過5年未逾10年 |
| 15% | 超過10年 |
超過10年 |
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非境內居住者 |
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45% |
1年以內 |
2年以內 |
| 35% | 超過1年 |
超過2年 |
1. 房地合一稅案例說明：
小韓父親於103年購買一棟房屋，因小韓父母離異，該房子由小韓繼承，小韓出於個人原因打算想出售繼承房屋。以下分為三種情形簡單來說明：
1. 因房子在103年取得，若小韓在105年之前繼承爸爸的房子，在105年2月後出售房子，那麼適用舊制。
2. 假設小韓爸爸在113年離世，小韓在113年繼承房產後出售，那麼可以選擇新制或舊制，看哪一個方案較划算。
3. 若小韓爸爸房子在105年後購入，並在107年離世，小韓繼承後售出，那麼就適用新制。
案例試算：
房地合一稅稅額=課稅所得(稅基) x 適用稅率
- 案例一：適用舊制
- 取得時間：房屋購買於103年12月31日前，適用舊制。
- 舊制計算：小韓在104年12月繼承房屋後，並在105年2月出售房子，那麼選擇舊制，該房屋的財產交易所得將併入個人綜合所得稅總額進行課稅。
- 房屋原始購入價格：800萬元
- 目前市場價值：1200萬元
- 財產交易所得：1200萬元 – 800萬元 = 400萬元
- 稅務計算：400萬元將併入小韓的個人綜合所得稅進行課稅，因為未滿一年，稅率可能高達45%。
- 案例二：適用新制
- 取得時間：房屋購買於103年12月31日前
- 新制計算：小韓在爸爸離世後113年繼承房子後出售，是可以選擇新制或舊制的。不過！若小韓符合自住條件（例如，房屋連續自住滿6年且無出租、供營業或執行業務使用），選擇新制可能更有利。
- 財產交易所得：1200萬元 – 800萬元 = 400萬元
- 免稅額：符合自住條件，400萬元交易所得免稅，超過部分適用最低稅率10%。
- 結論：由於小韓的爸爸於104年前購買房屋，小韓在滿足自住以及400萬免稅額條件下選擇新制，小韓就不用繳交房地合一稅了。若房屋是在105年後購買，則必須按新制處理。
2. 房地合一稅扣除相關費用
在計算房地合一稅新制或舊制時，有些費用是可以從稅基中扣減的。這些費用包括：
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買賣原始取得成本：
- 包括買入時的成交價，以及契稅、印花稅、代書費、仲介費等相關費用。
- 取得房屋後支付的增置、改良、修繕費用，只要能提出證明文件，也可以扣除。
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土地漲價總數額：
- 如果土地因改良、重劃等因素而增值，這些費用可以經過主管機關核准後扣減。
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交易移轉相關費用：
- 如仲介費、廣告費等交易時支付的必要費用，以及交易時未扣除的土地增值稅額。
- 如果無法提供移轉費用的證明文件，稽徵機關會依查得資料核定費用，或按成交價額的3%計算，但最多以30萬元為限。
這些扣減項目在計算房地合一稅時可以有效減少應納稅額，如果無法提供移轉費用的證明文件，稽徵機關會依查得資料核定費用，或按成交價額的3%計算，但最多以免稅額30萬元為限。
3. 房地合一稅特殊情況
繼承房子後，繼承者若因為無力償還原本剩餘房貸而出售者，財政部於2021年6月11日公告，針對此情形，可適用20%的稅率。不必擔心面臨高額房地合一稅，這條文適用於持有期間在5年以下的房產。
三、房地合一稅申報與繳納
根據財政部資訊，「房地合一新制下，個人房屋、土地交易所得係採分離申報納稅，個人應於房屋、土地完成所有權移轉登記日(房屋使用權、預售屋及股份或出資額為交易日)的次日起算30日內自行依規定格式填寫申報書，向該管稽徵機關辦理。」以下整理房地合一稅申報方式以及申報文件：
1. 房地合一稅申報
個人可以選擇以下方式進行房地合一稅申報：
- 線上申辦：通過財政部電子申報繳稅服務網站 (https://tax.nat.gov.tw) 或網路繳稅服務網站 (https://paytax.nat.gov.tw) 進行申報和繳稅。
- 臨櫃申辦：可至所在地的國稅局、分局或稽徵所辦理。
2. 房地合一稅繳納方式
納稅人可選擇以下方式繳納稅款：
- 臨櫃繳納：在國稅局或指定銀行櫃台繳納。
- 信用卡繳納：通過線上或指定系統以信用卡支付。
- 金融卡繳納：使用金融卡進行轉帳支付。
- 存款帳戶轉帳：從指定的銀行帳戶轉帳支付。
3. 房地合一稅申報所需文件
在申報時，需準備以下文件：
- 個人房屋土地交易所得稅申報書 1 份。
- 繳納收據正本：如果計算結果顯示有稅額需繳納。
- 買賣契約書影本（私契）：包括買入和賣出的契約書。
- 成本及必要費用相關證明文件：如修繕費用等證明。
- 其他有關文件：如法律規定或稅務機關要求的其他文件。
四、常見的房地合一稅問題Q&A
Q1. 房地合一稅30萬免稅額是什麼？
計算房地合一稅的課稅所得時，NT$ 30 萬的免稅額上限可用於印花稅、代書費、規費、仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等相關費用，而未能提供相關費用這名文件者，則可以按照成交價的 3% 進行計算。但預售屋換約的部分則不是用以上條件，新制法規上改以「以付款像加上獲利的3%」作為成本來計算。
舉例來說，在舊制房地合一稅時期購買預售屋，在換約出售時是可以直接獲利上限30萬並省下房地一合一稅。不過在新制房地合一稅需按照交易時成交價的3%並加上持有時間來計算繳納房地合一稅。可見，新制房地合一稅大幅壓縮預售屋換約的獲利空間。
Q2. 房地合一稅沒賺錢要繳稅嗎？
根據法規，出售2016年(民國105年)後取得的房地，不論有沒有轉錢依然要申報「房地合一稅」。若出售房屋課稅所得400萬內是免納所得稅的，也就是免稅額。若房屋滿自住條件，超過400萬元，可按照最低稅率10%課徵所得稅。
Q3. 房屋繼承要繳房地合一稅嗎？
不用喔！單純繼承房屋是不用繳房地合一稅的。受到新制房地合一稅規範，如果在105年後繼承房屋，繼承人想出售房子，那就需要課徵房地合一稅。
Q4. 房地合一稅可以退稅嗎？
「個人重購自住房地，無論是先賣後買或是先買後賣，只要出售舊房地與重購新房地兩者移轉登記時間在2年內且符合自住房地規定，依所得稅法第14條之8規定，均可申請適用房地合一稅重購退稅或扣抵稅額的優惠」。但要特別注意，自住房屋在5年內不得有出租、營業及其他用途喔。
無論是新制房地合一稅還是舊制，在面對房屋繼承後出售時，了解其規範可以有效降低稅務風險並減輕稅負。希望這篇文章可以幫到您。