一、什麼是不動產繼承？
不動產在法律上包括「土地」和其附著物「房屋」。具體來說，不動產包括農業用地、建地、水溝等土地形式，以及成屋、預售屋等各類住房。它還可以涵蓋祖先的長生墓地和靈骨塔等資產。
不動產繼承是指根據法律或遺囑，將不動產的所有權轉移至法定繼承人或受益人。根據台灣民法，繼承分為兩種：遺囑繼承和法定繼承。若被繼承人留有遺囑，則按遺囑執行；若無遺囑，則根據法律規定的繼承順位進行分配。
二、不動產繼承順位與登記方式
當被繼承人去世後，確定法定繼承人、繼承比例，並依法完成不動產繼承登記，是保障繼承權益的關鍵步驟。以下將深入探討一般繼承、分割繼承、公同共有繼承等不同繼承登記方式，並說明如何在自身權益受損時主張特留分，以確保您的合法權益，避免遺產 紛爭。
1. 不動產繼承順位
在繼承過程中，配偶是當然繼承人，也就是相互繼承權，但並非享有獨占權利。根據民法第1183條規定：「遺產繼承人除配偶外，依照順序為：一、直系血親卑親屬。二、父母。三、兄弟姐妹。四、祖父母。」也就是說配偶一定能想又房地與其他財產的繼承權，但還是要與民法上規定的其他遺產繼承人除配偶外一起分配才行。
2. 不動產繼承登記方式
在確認房屋繼承順位後並完成遺產稅申報與繳納後，繼承人需前往地政事務所辦理不動產登記。根據法律規定，不動產繼承登記主要有以下三種方式：
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一般繼承(法定應記分繼承)
這種繼承方式是最常見且最簡單的，依據法律規定，繼承人按應繼分比例平分遺產。辦理時，只需全體繼承人的「普通章」即可完成登記，無需提供印鑑證明或印鑑章，手續相對簡便，適合繼承人之間無爭議的情況。
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分割繼承(遺產分割協議書繼承)
分割繼承的特色在於，繼承人之間可以自行協商遺產的分配方式，而不必嚴格按照法定應繼分的比例來分配。
舉例來說，小韓奶奶名下有一棟市值1000萬的房子，爺爺早年因病去世，奶奶育有三子女甲、乙、丙，奶奶走了，因乙子長年照顧奶奶，常年拿孝親費，家裡事物都是乙做決定跟處理，所以甲、丙同意大部分不動產產權由乙繼承，剩餘的1/2由另外兩子平分。
此方式具有靈活性，但需全體繼承人同意，並提交印鑑證明和印鑑章以確保協議有效性。需要注意的是，遺產分割協議書上必須蓋全體繼承人的印鑑章，否則地政事務所將不會受理登記。
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公同共有繼承
在公同共有的情況下，所有繼承人共同持有不動產，無持分的概念，即土地與房屋由全體繼承人共同擁有。這種狀態通常在繼承人之間無法達成共識時出現。由於沒有明確的持分，任何處分不動產的行為都需經全體繼承人同意。相比之下，分別共有（又稱持分共有）則允許每位繼承人擁有明確的持分，並可單獨處理自己的部分遺產。
3. 不動產繼承主張「特留分」
特留分是在有遺囑的情況下，當遺囑內容侵害了法定繼承人應得的繼承份額時出現的。如果沒有遺囑，繼承將按照法律規定的「應繼分」進行分配，因此不會涉及特留分問題。然而，在不動產繼承過程中，如果法定繼承人的權利受到侵害，他們可以行使「扣減權」，以確保自己至少能夠獲得特留分的價值，從而保障其最低限度的繼承權益。
特留分的計算方式：
特留分是「應繼分」一定比例的一半，根據親疏遠近的關係不同，折算比例也有所不同：
- 配偶和子女：特留分為應繼分的一半。
- 配偶和父母：特留分為應繼分的一半。
- 配偶和兄弟姐妹：配偶的特留分為應繼分的一半，兄弟姐妹的特留分為應繼分的三分之一。
- 配偶和祖父母：配偶的特留分為應繼分的一半，祖父母的特留分為應繼分的三分之一。
舉例說明：
三、不動產繼承登記的重要性
不動產繼承登記的時效性極為重要。法律規定，繼承人必須在被繼承人去世後的6個月期限內完成繼承登記。只有在繳納完所有稅金後，繼承手續才能正式生效，確保繼承人合法獲得不動產的所有權。若未能在規定期限內完成登記，每逾期一個月會被處以登記費一倍的罰鍰，且最高罰款可達到登記費的二十倍。
超過一年未辦理繼承登記的情況下，地政事務所將會公告三個月。若公告期結束後仍未辦理登記，該不動產將進入列冊管理，管理期長達十五年。若在此期間繼承人仍未辦理登記，不動產將被移交給財政部國有財產署，並可能被公開標售。因此，及時辦理不動產繼承登記對於保障繼承人的合法權益至關重要。
需要特別提醒的是，即便不動產遺產的總額未超過1333萬元，繼承人也必須依法進行申報並完成繼承登記，否則將面臨法律責任及相應後果。全面且及時地處理不動產繼承登記，不僅能保護繼承人的權益，還能避免因忽視法律義務而招致的麻煩。
四、常見問題Q&A
Q1. 一直沒辦理不動產繼承登記，遺產會被充公嗎？
如果不動產繼承登記長期未辦理，不會立即充公，但會面臨罰鍰和列冊管理。逾期超過十五年，該不動產可能被政府公開標售，繼承人將失去所有權。為避免這種情況，應盡早辦理繼承登記。.
Q2. 特留分和法定繼承的區別是什麼？
法定繼承指的是在沒有遺囑的情況下，根據法律規定的繼承順位，繼承人按照法律所分配的比例（應繼分）來分配遺產。
特留分則是在有遺囑的情況下，當遺囑內容侵害了法定繼承人應得的最低繼承份額時，繼承人可以主張的最低保障份額。特留分是一種保護機制，確保法定繼承人不會因遺囑的分配而喪失應有的基本繼承權益。
簡單來說，法定繼承是根據法律自動分配的繼承權，而特留分是在遺囑中保障繼承人最低繼承權的機制。
了解不動產繼承的登記方式及如何運用特留分，能有效避免繼承糾紛，保障您的權益。透過妥善規劃與正確執行，您可以順利完成不動產的繼承過程，維護家族財產的完整與安全。