隨著第七波信用管制政策實施,房貸條件收緊、銀行滿水問題等,讓部分投資人和購屋族面臨資金壓力,法拍量隨之攀升。不少投資者和持有多戶者因此拋售物件。本文將深入探討房市反指標的現象、政策導致法拍量上升的原因,以及高房價時代下法拍市場的潛在風險。
一、 政策影響法拍量攀升
自央行推出第六、七波信用管制措施後,影響到了多戶投資族群的融資能力,尤其是銀行貸款條件的收緊,導致部分投資人難以持有多戶物件,迫使其資產進入法拍市場。過去房貸利率低、房價走高讓「斷頭」屋主較易出售物件。然而,今年下半年因多戶族貸款受限、銀行資金水位緊張,投資人若資金周轉困難,無法找到買家時,將可能被迫進入法拍流程。跟去年同時間對比,全國法拍轉移量增加了10.25% 2928棟,比去年多塊300棟。
在六都中,新北市前三季拍賣移轉量達692棟,成長近九成,為全台最高。賴志昶認為,新北市的多個重劃區雖吸引不少首購族,但部分地區生活機能尚未完善,重大建設尚未到位,且此類區域投資炒作氛圍較強,當市場遇冷時,這些地區更容易出現法拍潮,法拍數據的上升反映出房市投資風險正在累積。
以及2022年來進入升息循環,今年3月再度升息,讓步分持屋人負擔加重。買氣趨冷找不到接盤俠
二、 高房價下的法拍市場風險
在高房價的背景下,也有不少買家或投資人將目光轉向價格相對低廉的法拍物件,希望能以較低的成本取得不動產。然而,法拍市場存在著許多潛在風險,對投資者來說,謹慎評估每一個細節至關重要。
1. 法拍屋的隱藏風險
首先,法拍屋的競標過程與一般不動產交易不同,向銀行貸款會比一般房屋困難,買家須在拍賣結束後7日內繳清尾款。雖然部分銀行提供代墊款服務,但利率普遍較高(約6%以上),這會增加額外的財務負擔。
此外,許多法拍物件存在複雜的債權問題,某些法拍屋甚至無法順利完成法院點交,這讓買家可能無法順利使用該物件,進一步增加風險。
法拍屋通常以低於市場價拍賣,這容易吸引大量買家競標,競爭激烈下,最終成交價可能會推高,讓買家需付出更多成本。再者,購買法拍屋時,買家無法親自檢視屋況,無法確定房屋是否存在結構問題或其他瑕疵,尤其針對15-20年以上的老屋矇顯更高。若發現問題,法院不會負責賠償,買家只能自行承擔修繕費用。
此外,某些法拍物件可能面臨不點交的情況,得標者需自行解決租客或第三方佔用的問題,這會增加處理難度,甚至可能導致房屋所有權未能順利過戶。這些隱藏風險及額外成本,對不夠謹慎的投資者而言,可能造成不小的損失。
2. 法拍屋對房市的負面影響
首先,法拍屋的價格通常低於市場價,這會進一步壓低周邊房產的價值,並影響周邊房主的資產價值。隨著部分地區(如新北)法拍物件增長,市場恐慌氛圍加劇,潛在買家的購買意願下降,進而減少市場流動性。
當拍賣移轉量上升,特別是在投資持有比例較高的地區,反映出房市風險逐步累積。許多資金不足的投資客面臨出售壓力,房仲也加快推動轉售步伐,讓投資客「下車」,等待下一個「接盤俠」。
未來房市的走勢尚需觀察,但對於準備進入法拍市場的買家和投資者來說,審慎評估風險、深入了解法拍流程將是明智的策略。
房市知識補充
「房市景氣」指標可分為三大面向:供給面、交易面和資金面。供給面指標包含建造執照、開工量及使用執照核發數量等,主要用來觀察建商對未來市場的信心及推案規模;交易面則依據買賣移轉登記棟數和面積,評估當前房市的熱絡程度;資金面指標如住宅貸款餘額及建築貸款餘額,反映房市資金動能,顯示出購屋需求及建商推案的資金流。房市反指標指的是上述三大指標同時出現下降趨勢,意味著市場需求減弱、資金收緊、推案信心降低,預示房市可能進入調整期。
三、繳不出房貸,預防房子被法拍的三招
隨著房貸利率和生活成本的雙雙上升情況下,不論您名下有幾間房子,一旦無法繳出房貸,可能面臨法拍的風險。房子被法拍不僅會影響信用評分,還可能讓您損失財產價值。以下提供三種有效方法,幫助您信用破產、房子被法拍。
- 主動找銀行協商:在房貸出現違約前,立即與原貸款銀行聯繫。向銀行說明您的財務困境,並提供一份具體的還款計畫,爭取延長寬限期或調整還款方案。主動協商可減少聯徵信用紀錄受損的風險,也有助於銀行信任您的還款能力。
- 考慮房貸轉貸或增貸:如果原貸銀行無法提供幫助或增貸,可將房貸轉貸至條件更好的銀行,爭取較低利率或更長寬限期。或也可申請融資二胎房貸。特別是二胎房貸,雖然利率較高,但審核條件相對銀行寬鬆,可以快速解決燃眉之急。
- 出售房子:當所有方法都無法解套時,與專業房仲合作,盡快出售房子是一種務實選擇。主動出售不僅能避免法拍信用破產,還能讓您在市場行情下獲取相對合理的價格。相比之下,法拍房通常以低於市場價的折扣出售,不僅您可能最後拿不回多少現金,還讓房產價值大幅縮水。