隨著第七波信用管制政策實施，房貸條件收緊、銀行滿水問題等，讓部分投資人和購屋族面臨資金壓力，法拍量隨之攀升。不少投資者和持有多戶者因此拋售物件。本文將深入探討房市反指標的現象、政策導致法拍量上升的原因，以及高房價時代下法拍市場的潛在風險。
一、 政策影響法拍量攀升
自央行推出第六、七波信用管制措施後，影響到了多戶投資族群的融資能力，尤其是銀行貸款條件的收緊，導致部分投資人難以持有多戶物件，迫使其資產進入法拍市場。過去房貸利率低、房價走高讓「斷頭」屋主較易出售物件。然而，今年下半年因多戶族貸款受限、銀行資金水位緊張，投資人若資金周轉困難，無法找到買家時，將可能被迫進入法拍流程。跟去年同時間對比，全國法拍轉移量增加了10.25% 2928棟，比去年多塊300棟。
在六都中，新北市前三季拍賣移轉量達692棟，成長近九成，為全台最高。賴志昶認為，新北市的多個重劃區雖吸引不少首購族，但部分地區生活機能尚未完善，重大建設尚未到位，且此類區域投資炒作氛圍較強，當市場遇冷時，這些地區更容易出現法拍潮，法拍數據的上升反映出房市投資風險正在累積。
以及2022年來進入升息循環，今年3月再度升息，讓步分持屋人負擔加重。買氣趨冷找不到接盤俠
二、 高房價下的法拍市場風險
在高房價的背景下，也有不少買家或投資人將目光轉向價格相對低廉的法拍物件，希望能以較低的成本取得不動產。然而，法拍市場存在著許多潛在風險，對投資者來說，謹慎評估每一個細節至關重要。
1. 法拍屋的隱藏風險
首先，法拍屋的競標過程與一般不動產交易不同，向銀行貸款會比一般房屋困難，買家須在拍賣結束後7日內繳清尾款。雖然部分銀行提供代墊款服務，但利率普遍較高（約6%以上），這會增加額外的財務負擔。
此外，許多法拍物件存在複雜的債權問題，某些法拍屋甚至無法順利完成法院點交，這讓買家可能無法順利使用該物件，進一步增加風險。
法拍屋通常以低於市場價拍賣，這容易吸引大量買家競標，競爭激烈下，最終成交價可能會推高，讓買家需付出更多成本。再者，購買法拍屋時，買家無法親自檢視屋況，無法確定房屋是否存在結構問題或其他瑕疵，尤其針對15-20年以上的老屋矇顯更高。若發現問題，法院不會負責賠償，買家只能自行承擔修繕費用。
此外，某些法拍物件可能面臨不點交的情況，得標者需自行解決租客或第三方佔用的問題，這會增加處理難度，甚至可能導致房屋所有權未能順利過戶。這些隱藏風險及額外成本，對不夠謹慎的投資者而言，可能造成不小的損失。
2. 法拍屋對房市的負面影響
首先，法拍屋的價格通常低於市場價，這會進一步壓低周邊房產的價值，並影響周邊房主的資產價值。隨著部分地區(如新北)法拍物件增長，市場恐慌氛圍加劇，潛在買家的購買意願下降，進而減少市場流動性。
當拍賣移轉量上升，特別是在投資持有比例較高的地區，反映出房市風險逐步累積。許多資金不足的投資客面臨出售壓力，房仲也加快推動轉售步伐，讓投資客「下車」，等待下一個「接盤俠」。
未來房市的走勢尚需觀察，但對於準備進入法拍市場的買家和投資者來說，審慎評估風險、深入了解法拍流程將是明智的策略。
房市知識補充
「房市景氣」指標可分為三大面向：供給面、交易面和資金面。供給面指標包含建造執照、開工量及使用執照核發數量等，主要用來觀察建商對未來市場的信心及推案規模；交易面則依據買賣移轉登記棟數和面積，評估當前房市的熱絡程度；資金面指標如住宅貸款餘額及建築貸款餘額，反映房市資金動能，顯示出購屋需求及建商推案的資金流。房市反指標指的是上述三大指標同時出現下降趨勢，意味著市場需求減弱、資金收緊、推案信心降低，預示房市可能進入調整期。